Предварительный договор аренды в 2020 году — что это такое, квартиры, земельного участка

  • Если объект аренды еще не построен, то не лишним будет определить порядок действий сторон при затягивании срока строительства, ведь это может привести к существенному нарушению планов арендатора.
  • В связи, с чем необходимо предусмотреть:
  • • право арендатора отказаться от предварительного договора в одностороннем порядке;• обязанность арендодателя в кратчайшие сроки письменно уведомить арендатора о задержке в строительстве, предусмотрев ответственность за неисполнение такой обязанности;

5) Желательно обеспечить исполнение обязательств, например, задатком. Отдельно указав, что это именно задаток, а не аванс в счет оплаты будущей аренды.

Согласно ст. 381 ГК РФ:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.6) Если объект аренды еще не построен, определите порядок его использования до выдачи разрешения о вводе в эксплуатацию.

Арендатор может получить доступ в помещение здания (строения) которое еще не введено в эксплуатацию, что позволит подготовить объект заранее для его использования.

К такому выводу пришел Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» где в п. 11 указал:

«Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации».

  1. Поэтому представляется необходимым согласовать следующие условия:
  2. • условия и порядок допуска арендатора на объект;• виды и объем работ, выполняемых арендатором;• порядок и сроки выполнения таких работ;• порядок приемки выполненных работ;• условия об ответственности арендатора за вред, причиненный объекту в результате проведения работ;
  3. • условия и порядок возмещения расходов, связанных с проведением арендатором работ, при отказе или уклонении арендодателя от заключения основного договора.

Договор будущей аренды

Второй путь, сейчас менее распространенный, – заключение договора аренды будущей вещи.

Возможна ли аренда будущей недвижимости? Да такая аренда возможна, как путем заключения предварительного договора аренды недвижимости (как это было показано выше), так и путем заключения договора аренды будущей вещи.

«Будущая аренда» не предусмотрена прямо в законодательстве, но приобрела легитимность после того, как в 2013 г. своим Постановлением от 25 января 2013 г.

N 13 ВАС РФ внес изменения в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г.

N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», где прямо предусмотрел возможность аренды будущей вещи, в частности суд указал:

10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Таким образом, действующее законодательство с учетом указанных разъяснений ВАС РФ дает возможность сторонам договора аренды заранее определить и закрепить свои обязательства в предварительном договоре или договоре аренды будущей вещи.

Что выбрать?

  • Какой способ удобнее, определяют стороны в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств.
  • Но здесь необходимо отметить, что в настоящее время наиболее распространена схема предварительного договора с предварительной оплатой (не задатком).
  • Хотя и договор аренды будущей вещи имеет свои плюсы, в частности – возможность изначально определить и зафиксировать все важные для сторон условия по передаче объекта и его последующей аренде.
  • Но пока такой (отчасти новый) способ регулирования арендный отношений не получил большого распространения.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Написать личное сообщение автору

0 X

Источник: https://www.9111.ru/questions/777777777387675/

Предварительный договор аренды в 2020 — образец, оплата

Предварительный договор аренды (далее также – изначальный, первоначальный) используется чаще всего в разрезе правоотношений, связанных со сдачей в аренду нежилых помещений.

Предпринимательская деятельность требует принятия гибких решений, позволяющих оперативно вводить имущество в гражданский оборот.

С целью скорейшего поиска новых арендаторов, потенциальный собственник здания еще на этапе строительных работ может заключить предварительный арендный контракт.

Нормативное регулирование порядка заключения и оформления предварительных договоров содержится в ст. 429 ГК РФ (далее – Кодекс).

Рассмотрим законодательные нюансы, указанные в данной статье:

  1. Предварительный контракт – это договор, который обязывает сторон в будущем заключить основной, на тех условиях, которые предусмотрены в таком первоначальном соглашении.
  2. Изначальное соглашение заключается в форме, которая установлена на законодательном уровне для основного контракта. В случае аренды, форма договора регламентируется ч. 1 ст. 609 Кодекса. Если хотя бы одна из сторон – юрлицо, или же срок аренды более 12 месяцев, договор должен заключаться только в письменной форме, в остальных случаях возможна устная.

Соответственно, если участники процедуры решили, что в будущем сделка будет заключена на срок менее 12 месяцев, и среди контрагентов нет юридических лиц, предварительный контракт может быть заключен устно, если основной будет в идентичной форме.

Ч. 2 ст. 429 Кодекса установлено, что несоблюдение формы предварительного контракта повлечет его недействительность.

  1. В том случае, если стороны уже заключили изначальное соглашение, и контрагент уклоняется от заключения основного контракта, будут применяться последствия, предусмотренные ч. 4 ст. 445 Кодекса. Суд, на основании положений указанной статьи, принудительно заключит основной договор. Суд также может присудить выплату пострадавшей стороне компенсации всех убытков, причиненных уклонением от заключения договора.

Крайне важно заявить требование в суд о понуждении к заключению документа в течение 6 месяцев с момента заявления одной из сторон об отказе исполнения обязательств.

  1. Если у участников процедуры есть разногласия относительно условий основного контракта, такие условия могут быть определены судебным органом. При этом основной договор будет считаться заключенным с момента вступления в силу соответствующего судебного вердикта.
  2. В первоначальном контракте указывается срок, в течение которого стороны арендных правоотношений обязаны заключить основное соглашение. Если до окончания такого срока контракт так и не был заключен, либо один из участников процедуры так и не направил другому письмо с предложением заключить сделку, обязательства по первоначальному договору прекращаются.

Для чего он нужен

Обычно к заключению первоначального контракта стороны прибегают в случае, когда уже есть устная договоренность по поводу основных условий предстоящей сделки, но существуют определенные препятствия к ее непосредственному осуществлению.

Примеры:

  • будущий арендодатель осуществляет строительство здания или сооружения и заинтересован по окончании строительных работ сразу найти арендатора и заключить с ним договор;
  • у арендатора или арендодателя нет документов, необходимых для оформления сделки, но есть вероятность, что они появятся в будущем.

Условия

Условия, которые должны содержаться в изначальном договоре, регламентируются положениями ч. 3 ст. 429 Кодекса.

В силу норм вышеуказанной статьи, в предварительном контракте должны быть:

  • условия, которые позволяют в должной степени идентифицировать объект аренды;
  • все условия основного контракта, относительно которых должно быть достигнуто согласие сторон.

Исходя из указанного в ч. 3 ст. 429, следует, что в предварительный арендный контракт нужно включить:

  • объект аренды (ст. 607 Кодекса) – то есть нужно указать сведения, позволяющие точно идентифицировать арендуемое имущество (площадь, этаж, отделка, количество комнат, адрес местонахождения и другие сведения);
  • все остальные условия, которые предусмотрены Главой 34 Кодекса, то есть:
    • наименования сторон (физлица указывают адрес регистрации, контактные телефоны, ФИО, паспортные сведения, юрлица – наименование организации и реквизиты);
    • реквизиты документа, удостоверяющего право арендодателя на сдачу имущества в аренду;
    • срок будущего арендного контракта (определенный или неопределенный);
    • правила предоставления имущества арендатору;
    • ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду помещения;
    • размер арендных платежей и порядок их внесения;
    • обязанности сторон по содержанию имущества, в том числе, проведение текущего и капитального ремонта, и кто ответственен за их проведение;
    • возможность заключения договора субаренды;
    • правила досрочного расторжения;
    • порядок решения споров в досудебном или судебном режиме;
    • условие о выкупе, о порядке осуществления неотделимых улучшений;
    • реквизиты сторон, печати и подписи.

Помимо указанных выше условий, в первоначальном договоре должен быть указан срок, в течение которого участники процедуры обязуются заключить основной контракт (ч. 4 ст. 429 Кодекса).

Но такой срок можно и не указывать – тогда считается, что основной договор должен быть заключен в течение 12 месяцев после заключения предварительного.

Как происходит регистрация права аренды земельного участка, читайте по ссылке.

Обычно предварительный контракт заключается в письменной форме, и лишь в редких случаях – в устной (как правило, если основной договор предполагается заключить также в устной форме). В большей части случаев, используется простая письменная форма документа (нотариальная используется реже).

Что касается государственной регистрации первоначального арендного контракта, то в Росреестр обращаться не придется в любом случае (даже, если предстоящий основной договор планируется заключить на срок более 1 года).

Об этом, в частности, свидетельствует п. 14 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59.

Таким образом, сторонам нужно просто составить документ в письменном виде, включив в него условие об объекте аренды и все будущие условия основного контракта, и подписать его, при необходимости удостоверив печатями фирм (если участвуют юрлица) или подписями (если граждане).

При наличии желания, можно обратиться к нотариусу, чтобы заверить договор в нотариальном порядке. Закон не ограничивает право сторон на нотариальное удостоверение сделки.

Все, что останется – это ждать, пока обстоятельства, препятствующие заключению основного договора, разрешатся.

В связи с этим, в предварительном контракте нужно указать такой срок заключения основного, в течение которого предположительно разрешатся препятствующие обстоятельства (например, здание будет введено в эксплуатацию или же у контрагента появятся нужные документы для заключения сделки).

Загрузить образец можно по этой ссылке.

Какие требуются документы

Поскольку первоначальный договор не требует регистрации в органах Росреестра, то и предоставлять какие-либо документы сторонам в эту инстанцию не требуется.

Какой-либо особой документации и при заключении самого договора также не требуется – ввиду некоторой специфики заключения предварительных контрактов, когда у сторон отсутствуют документы, необходимые для совершения основной сделки.

Читайте также:  Заявление на увольнение в 2020 году - по собственному желанию, соглашению сторон, образец

Таким образом, сторонам нужно предоставить друг другу лишь имеющиеся в наличии документы – паспорта, учредительные документы (для юрлиц), бумаги, подтверждающие проведение строительных работ и др.

Оплата по предварительному договору аренды

Ч. 4 ст. 380 Кодекса регламентирует, что в качестве обеспечения выполнения обязательства по заключению основного договора одна из сторон правоотношений может внести задаток. Норма диспозитивная, то есть задаток используется в разрезе арендных отношений только, если прочее не установлено законом.

В силу определения, данного ч. 1 ст. 380, задаток – это определенная сумма денежных средств, которая выдается одним контрагентом в пользу другого, в счет причитающихся в будущем платежей (то есть, арендной платы), в качестве доказательства о факте заключения договора и обеспечения его выполнения.

Ч. 2 этой же статьи указывает, что соглашение о задатке должно быть обязательно совершено в письменной форме.

Не обязательно заключать отдельное соглашение – достаточно просто включить соответствующий пункт или раздел в предварительный арендный контракт. Устная форма не допускается вообще – независимо от суммы задатка (даже если сумма ничтожно мала).

Что дает задаток сторонам, заключившим предварительный контракт? Основная функция – обеспечить исполнение обязательства по заключению договора, то есть снизить вероятность отказа от заключения к минимуму.

Поскольку задаток вносится в счет суммы причитающихся платежей, а платежи по арендному контракту вносятся арендатором, задаток должен осуществлять именно арендатор.

В случае отказа от заключения основного договора помимо последствий, предусмотренных ч. 4 ст. 445 Кодекса, наступят дополнительные последствия, указанные в ст. 381 Кодекса и вызванные правовой природой задатка в качестве обеспечительной меры:

  • если арендатор откажется заключать основной договор, сумма задатка останется у арендодателя;
  • если же арендодатель окажется виновным в неисполнении обязательств, он будет обязан вернуть арендатору двойную сумму задатка.

Помимо указанных выше последствий, в силу аб. 2 ч. 2 ст. 381 Кодекса, виновная в неисполнении обязательств сторона обязана компенсировать контрагенту все те убытки, которые были причинены вследствие не заключения основного контракта, с зачетом суммы задатка.

Норма диспозитивная, то есть в предварительном контракте может содержаться условие о запрете требования пострадавшей стороны о компенсации убытков сверх суммы задатка.

Итак, предварительное арендное соглашение, как правило, заключается в отношении нежилых помещений.

Обычно это происходит, если еще не достроен объект недвижимости, который предполагается сдавать в аренду, или же у одной из сторон нет документов, необходимых для сделки. Если в изначальном контракте не указан срок, в течение которого контрагенты должны заключить основной, считается, что такой срок равен 12 месяцам.

Пролонгация договора аренды рассматривается тут.

Про дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды рассказывается в этой статеь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/predvaritelnyj-dogovor-arendy/

Предварительный договор аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Вероятны случаи, когда
стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но
окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным
причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более
детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут
стать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике часто
встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды
согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,
здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в
аренду, еще не построено.

В таком случае договор аренды не будет
иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или
недействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны не
смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные,
позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее
передаче (п.3
ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е.

объект
аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного
требования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателем
по договору аренды может выступать собственник или лица,
управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
(п.1
ст.608 ГК РФ).

Арендодатель станет собственником или носителем
иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на
недвижимое имущество, которое возможно только после окончания
строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на
недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствие
зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды
изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается
недействительным в соответствии со ст.169
ГК РФ.

Таким образом, в случаях,
когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора
аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.

Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы «Объект
аренды в строящемся здании» и «Предварительный договор аренды
помещений в непостроенных зданиях»).

По предварительному
договору стороны согласно п.1
ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор
аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты
сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в
будущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика,
стороны часто используют предварительный договор аренды.

Однако
нередко такой документ составляется без учета условий, которые
придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя
за собой последнее решающее слово, другие — вследствие незнания
норм гражданского законодательства.

Как уберечь себя от
недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных
правоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейся
практики ярким примером применения предварительного договора можно
считать договор, заключаемый на стадии строительства здания,
помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания
строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В
данном случае предварительный договор является инструментом
фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в
аренду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоит
забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и
обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.
Применение предварительного договора на стадии строительства имеет
свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его
недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать
незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные
ниже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобы
предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен
отвечать требованиям, содержащимся в ст.429
ГК РФ.

Предварительный договор
должен содержать все существенные условия, включая условия,
позволяющие установить предмет (п.3
ст.429 ГК РФ).

Под предметом договора
понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее
собой действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их
совершения).

Предметом договора аренды
являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду
арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное
владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной
цены.

Юридическая сила договора
зависит от согласования всех существенных условий договора при
соблюдении требуемой законом формы (п.1
ст.432 ГК РФ).

В
состав существенных условий предварительного договора аренды входит
полный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договора
к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе
или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для
договоров данного вида, а также все те условия, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение.

Итак, для
предварительного договора аренды перечень существенных условий, без
которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе
34 «Аренда» ГК РФ. Здесь см. раздел
«Условия договора аренды помещений» (с.38).

Форма
предварительного договора аренды

Важный момент, на который
также следует обратить внимание, — это форма договора. В
соответствии с п.2
ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а если форма основного
договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил
о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любом
случае согласно требованию п.1
ст.609 и ст.651
ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый
документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2
ст.609 и п.2
ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной
регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет
не менее одного года.

Предположим, что стороны
планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,
требующий обязательной государственной регистрации, например на
пять лет.

Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать
предварительный договор аренды? Является ли факт государственной
регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договор
аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,
что он заключается в письменной форме единого документа.

Такой
вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59
«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона “О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним”» (далее — информационное письмо N 59).

В
частности, в п.

14
информационного письма N 59 сказано, что предварительный
договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной
договор, подлежащий государственной регистрации, государственной
регистрации не подлежит.

К
такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное
индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента
заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно
заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал
отсутствием государственной регистрации предварительного договора
аренды, ссылаясь на ст.

429
ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму
основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал
государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25
лет.

Суд указал, что в силу
п.2
ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила
только о форме основного договора.

Условие об обязательной
государственной регистрации договора аренды здания или сооружения
на срок не менее одного года, установленное п.2
ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого
договора
.

Предварительный договор,
по которому стороны договорились заключить договор аренды
помещения, подлежащий государственной регистрации, не является
также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164
ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную
регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,
включая помещения.

Предметом же
предварительного договора аренды является обязательство сторон по
поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а
не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срок
предварительного договора аренды

Следующее важное условие,
которое желательно включить в предварительный договор аренды, —
срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной
договор.

Обращаем внимание
на желательность, а не обязательность включения в предварительный
договор такого условия.

Именно указанное условие предоставляет
возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для
прекращения предварительного договора.

По общему правилу,
содержащемуся в п.4
ст.

429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в
течение которого будет заключен основной договор, то основной
договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора.

Как можно использовать
отсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример.

После
заключения предварительного договора арендодатель нашел более
выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной
платы.

Естественно, возможность
получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее
выгодному арендатору.

И если, с одной стороны, имеется заключенный
предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,
то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя
ранее взятые обязательства. Самый простой — взаимное соглашение
сторон о расторжении предварительного договора аренды.

Читайте также:  Иск о лишении родительских прав (заявление) в 2020 году - отца, образец, кто может подать, подсудность

Впрочем,
указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,
поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,
который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условиях
прекращения действия предварительного договора аренды по
основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной
предварительному договору (ст.429
ГК РФ).

По общему правилу,
изложенному в п.6
ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие,
если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не
направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Прекращение предварительного договора аренды

Представим ситуацию.
Предварительный договор заключен. Но другим потенциальным
арендатором арендодателю предложены более выгодные условия.

Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением и
начинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствием
для исполнения договора с менее выгодными условиями. Как может
поступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантов
его действий.

Первый вариант
возможен при отсутствии условия о сроке в предварительном
договоре
.

Если срок действия
предварительного договора один год, арендодатель может занять
пассивную роль и ожидать, когда истечет один год с момента
заключения предварительного договора.

Со следующего дня после
истечения одного года предварительный договор считается
прекратившим свое действие в соответствии с п.6
ст.429 ГК РФ.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079252

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка в 2020 году

Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Образец договора аренды земельного участка

Чтобы его составить, используйте типовую форму или обратитесь за помощью к опытному юристу. При самостоятельной подготовке документа, подробно ознакомьтесь с положениями готового бланка и правильно пропишите всю информацию.

Особое внимание уделите пункту о правах и обязанностях арендатора и арендодателя, дабы в будущем избежать возникновения обязанностей, которые изначально не планировались.

Оба экземпляра документа подписываются участниками сделки. При желании обратитесь к нотариусу для удостоверения данного договора.

Для наилучшего понимания сути договора аренды и порядка заполнения информации, требуемой для оформления документа, сначала изучите готовый образец указанного соглашения. Он поможет сориентироваться при детальном заполнении своего договора, что даст возможность обойтись без привлечения специалистов со стороны.

Как заключить предварительный договор аренды в 2020 году

лицами встречается не часто.

Обычно участниками сделки являются два юр. лица. В такой ситуации нужно оформление в и такие документы:

    составленный документ об аренде; заявление о регистрации соглашения; учредительные бумаги; квитанция об оплате государственной пошлины.

Основываясь на п. 4 статьи 429 Гражданского кодекса прописывается период, через который должен составляться основной договор.

Если период не прописывается, то необходимо рассчитывать на 1 год с периода подписания предварительного соглашения. Можно привязать период к наступлению определенного события. К примеру, не позже месяца с периода получения права собственности на недвижимость.

Арендная оплата.

Как правильно оформить договор аренды земельного участка?

В предварительном соглашении указываются такие данные: Название документа.

Существенные условия, а также образец документа и его особенности

Например, для ИЖС территория предоставляется на максимальный срок в 20 лет, для сельскохозяйственных угодий – на 49 лет, территории под пастбища оформляются только на 3 года.

В тексте указывается величина арендной платы. Расчет арендной платы зависит также от целевого использования земли. Указывается способ и сроки предоставления платы за пользование. В документе устанавливаются права и обязанности сторон. В обязанности арендодателя входит предоставление земли и не препятствование ее использования.

Арендатор обязан распоряжаться участком только в соответствии с целевым назначением и вовремя вносить арендную плату.

Должно быть указано, что фактическая передача земельного участка происходит только после подписания акта приема-передачи. Скачать бланк типового договора аренды земельного участка Особенности составления такого соглашения между физ.

Предварительный договор субаренды земельного участка

2.9.

Арендатор будет вправе: — осуществлять контроль за использованием и охраной земель Субарендатором; — требовать от Субарендатора устранения в определенный Арендатором срок нарушений, связанных с использованием участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче; — требовать досрочного прекращения договора в случаях, предусмотренных Основным договором; — возмещать убытки, причиненные ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Субарендатора.

2.10.

Арендатор будет обязан: — произвести все необходимые действия для осуществления государственной регистрации Основного договора и возникающего на основании этого договора права субаренды земельного участка; — передать Субарендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям Основного договора; — содействовать по заявкам Субарендатора выполнению необходимых работ по землеустройству; — в соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока пользования расходы, понесенные Субарендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.

7 шагов заключения договора аренды земельного участка. Сроки, внесение изменений и оформление типовой формы

Это важное положение, так как значимыми юридическими характеристиками этого вида договора считаются возвратность объекта, что само по себе подразумевает наличие сроков пользования, а так же – его срочность.

Срок действия устанавливается по взаимному согласованию. Если ограничения в сроках пользования не предусматривается, он устанавливается бессрочно. По завершении срока действия, сторона, предусматривающая необходимость прекращения права пользования, заведомо предупреждает другую о завершении действия контрактных условий и прекращении права пользования.

Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка

Этот пункт очень важен, так как основной характеристикой заключаемой сделки является возвратность земельного участка по истечении определенного количества времени.

Если предупреждения не произошло, лица могут сохранить установленные договорённости. В этом случае можно продлить договор аренды земельного участка на тот же срок. Так срочные и бессрочные варианты гражданско-правовых отношений уравниваются.

Срок, на который заключается будущая сделка, согласуется между обеими сторонами. Если земля арендуется без каких-либо ограничений по сроку ее использования, то он устанавливается бессрочно. По окончании срока действия договора, который предусматривает прекращение пользования земельным участком, арендодатель обязан предупредить арендатора о завершении условий контракта.

Если же этого не произошло, то договор может быть продлен на тот срок, на который заключался изначально.

Образец предварительного договора аренды земельного участка достаточно легко найти в Интернете.

Его примерная форма должна содержать следующие пункты: Предмет предварительного договора Содержит основную информацию о сделке, а также о намерениях арендатора в использовании земельного участка.

Особенности предварительного договора аренды нежилого помещения в 2020 году

Там же дается определение таковому. На данный момент существует перечень требований к имуществу, которое может быть передано в аренду.

Вопрос объекта аренды подробно раскрывается в .

Также отдельно представлены разделы, в которых обозначается вопрос сторон договоренностей рассматриваемого типа. На данный момент права и обязанности арендодателя указаны в . В некоторых случаях договора аренды обязательно нужно регистрировать в специальных государственных реестрах.

Момент таковой определяется именно . Соответственно, на договор предварительной аренды таковой правило попросту не распространяется. Соглашения такого типа обязательно должны быть составлены в установленном порядке.

Опять же законодательно определяется отрезок времени, в течение которого может продолжатся таковая аренда. Данный момент определяется .

Предварительный договор переуступки права аренды земельного участка

Оно опирается на правило о применении ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Источник: https://fector.ru/vazhnye-zamechaniya-po-predvaritelnomu-dogovoru-arendy-zemelnogo-uchastka

Как взять землю в аренду 16 способами в 2020 году?

Взять землю в аренду можно по 2-м сценариям:

  • арендовать земельный участок на аукционе;
  • взять землю в аренду  без торгов, то есть без аукциона.

Иными словами, аренда земли у государства возможна 2-мя путями.

В этой статье рассмотрим способы:

Как арендовать земельный участок без торгов?

О том, как взять землю в аренду на аукционе смотрите материал: 2 способа получить землю.

Прежде чем приступим, следует отметить, что

существует не 16, а более 35 оснований взять землю в аренду у государства без торгов

Проверьте количество оснований для аренды земли в статье 39.6 Земельного кодекса.

  • В пункте 2 статьи перечислены тридцать с лишним оснований.
  • Каждое основание позволяет взять землю в аренду без аукциона.
  • Однако большинство из этих оснований абсолютно не подходят для простых граждан.
  • Основная цель материала, показать:

какими способами обычный гражданин может взять землю в аренду для своих нужд.

  1. Поэтому не интересные для простых людей способы арендовать землю, я буду только упоминать.
  2. При этом востребованные основания будут рассмотрены более детально.
  3. И так, начнем с самого интересного.

1. Взять землю в аренду для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, и для КФХ.

Это основание смотрите в подпункте 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В статье Продажа земельного участка без торгов  уже рассматривали получение земли для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства и КФХ.

Для справки. 

С 01 января 2019 года дачное хозяйство исключено из законодательства. Дачные участки приравнены к садовым участкам.

По этой причине, любое упоминание в статье о дачных участках нужно заменять на садовые участки.

Однако в той статье речь шла, как купить земельный участок без торгов, то есть оформить землю в собственность.

Сейчас рассмотрим то же самое, но только для аренды земли.

Под какие цели можно арендовать земельный участок?

  • Это основание допускает 4 цели.
  • Земельные участки под гостиницу, автомастерскую, магазин и другие объекты арендовать без торгов по данному основанию не получится.
  • Если вы хотите получить землю для строительства домика или коттеджа, то этот способ для вас.
  1. Полезный совет: Многие люди, ищущие землю под строительство индивидуального дома, хотят получить участок именно в собственность.
  2. Это связано с тем, что, по их мнению, право собственности более надежно, чем аренда.
  3. Однако это иллюзия, которая вытягивает лишние деньги из кошелька заблуждающегося.

  4. Нужно понимать, что государство может изъять для своих нужд практически любой участок, даже тот, которым вы владеете на праве собственности.
  5. Поэтому собственность на землю не является 100-процентной гарантией от изъятия участка.

  6. При этом, покупка пустого участка земли (то есть приобретение в собственность) под ИЖС, чаще всего обходиться дороже, чем аренда этого же участка и последующий выкуп земли под уже построенным домом.

  7. Иными словами, в большинстве случаев гораздо выгоднее не сразу покупать земельный участок под ИЖС, а брать его в аренду, строить дом, и только после этого выкупать участок под завершенным строительством.
  8. В таком случае, выкупная стоимость, как правило, будет значительно ниже, чем цена покупки пустого участка.

  • В чем заключается 1 (одно) важное отличие земельных участков под ЛПХ от участков под ИЖС?
  • Участки под ИЖС могут находиться только в границах населенного пункта.
  • Вы не найдете участок с видом разрешенного использования под ИЖС за пределами города, поселка или другого поселения.
  • А участки, предназначенные для ЛПХ, могут находиться как внутри населенного пункта, так и за его пределами.
  • Однако арендовать под ЛПХ без торгов можно только те участки, которые находятся на территории населенного пункта.
  • Если участок имеет вид разрешенного использования – ЛПХ, но находится за границей населенного пункта, то арендовать такой участок без торгов по данному основанию не получится.
  • Однако арендовать под ЛПХ землю, которая находиться за границами населенного пункта можно по другому основанию.
  • Читайте эту статью далее и вы узнаете, как получить участок в аренду.
  • Участки под дачное хозяйство более привлекательны, чем участки под  садоводство.
  • Объясняется это тем, что на земле под дачу можно прописаться, перед этим построив дом.
  • А на садовом участке прописаться весьма проблематично.
  • Более подробно о том, как прописаться на дачной земле, изложено в пошаговой инструкции: Как получить разрешение на строительство.
  • Начинающие фермеры, которым не перепало земельных паев, как правило, арендуют землю без торгов.
  • И делают это весьма успешно.
Читайте также:  Взыскание долга по исполнительному листу (задолженности) в 2020 году - с юридического лица, физического, порядок, срок

Кто может арендовать земельный участок без торгов?

  1. Взять землю в аренду у государства без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.
  2. При этом цель использования земли должна быть: ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство, дачное хозяйство или КФХ.
  3. Юридические лица (организации) не имеют права арендовать землю для этих целей без торгов.

Как взять землю в аренду у администрации города без торгов?

Для того, чтобы запустить процедуру получения земли в аренду нужно подать одно из заявлений:

  • заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
  • заявление о предоставлении земельного участка.

Рассмотрим их подробнее.

Заявление о предварительном согласовании подается на земельный участок, который еще не образован.

Иными словами, такой участок еще не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не образован, то есть не имеет границ.

После этого, вы можете  за 40 минут самостоятельно составить схему участка и подать ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 30 дней должна дать один из 2-х возможных ответов:

  • согласовать вам предоставление в аренду земельного участка.

В этом случае вы получаете право без торгов арендовать данный участок у администрации.

  • отказать вам в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо следует написать жалобу в прокуратуру или суд, потому что чиновники частенько «лепят» незаконные отказы.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

  • Такое заявление подается, если земельный участок имеет границы и кадастровый номер.
  • К примеру, на публичной кадастровой карте вы нашли свободный участок, который не сдан в аренду.
  • Таких земельных участков в стране много.
  • Чтобы арендовать этот участок без торгов, вам нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.
  • Через 30 дней должен быть результат:
  • либо вы получите в аренду  участок без торгов,
  • либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Пошаговый алгоритм действий по получению земли детально описан в инструкции:

Земельный участок в аренду без специальных знаний

  1. Получить сейчас
  2. В приложении к пошаговой инструкции найдете готовые шаблоны заявлений, схему земельного участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.
  3. Используйте инструкцию и готовые документы и получайте землю без  чиновничьего обмана и манипулирования.

2. Аренда земли под объектом незавершенного строительства.

  • Иногда поступают вопросы в х – можно ли выкупить землю, на которой стоит только фундамент дома, или возведены стены, но дом не введен в эксплуатацию.
  • Ответ на этот вопрос отрицательный.
  • Выкупить без торгов земельный участок, на котором расположена «незавершенка», не получится.
  • Однако такой участок земли можно взять в аренду.
  • Собственник объекта незавершенного строительства может однократно получить в аренду земельный участок без торгов с целью завершения строительства.

Данное основание найдете в подпункте 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Более подробно процедура получения земельного участка в аренду под объектом незаверешнного строительства изложена в статье: Продление аренды.

3. Аренда земли гражданами, имеющими право на первоочередное и внеочередное получение земельных участков.

  1. Льготное приобретение земли для многих является интересным способом арендовать землю.
  2. Однако оно же очень часто становится причиной разочарований.

  3. Случаи, когда льготные категории граждан, то есть тех людей, кто имеет право на первоочередное и внеочередное получение участка, устанавливаются федеральными и региональными законами.
  4. Пока обнаружил только один закон, дающий возможность льготникам арендовать земельный участок без торгов.

Это закон Санкт-Петербурга от 18.07.2016 N 443-84 «О некоторых вопросах предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов».

По данному закону граждане РФ, которые проживают в Санкт-Петербурге, и являются:

  • инвалидами I и II групп,
  • детьми-инвалидами, имеющими ограничение способности к передвижению и медицинские показания к обеспечению техническими средствами реабилитации инвалидов в виде кресел-колясок в индивидуальной программе реабилитации (абилитации) инвалида (ребенка-инвалида),

имеют право на первоочередное получение в аренду для хранения личного автотранспорта (без права возведения объектов недвижимости) земельных участков.

Как видите, на земельном участке, арендованном  по данному закону, дом не построишь.

Если знаете иные законы, которые дают право арендовать землю на основании пункта 14 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то поделитесь ими в х, потому что, помогая другим, мы в первую очередь помогаем себе.

4. Арендовать землю, когда нельзя передать участок в собственность.

  • В рубрике «Земля без торгов» я написал 2 статьи о получении земельного участка:
  • В этих статьях показаны способы получения земли в собственность без торгов.
  • Однако бывают случаи, когда передать участок в собственность невозможно.
  • Например, когда земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте.
  • В таких ситуациях гражданин, который имеет право на получение земельного участка в собственность без торгов, в том числе, бесплатно,  может получить землю в аренду.
  • Иными словами, для зарезервированных и ограниченных в обороте земельных участков аренда выступает в качестве альтернативы передаче земли в собственность.

Проверьте в подпункте 18 части 2 статьи 39.

6 ЗК РФ.

5. Аренда участка для сенокошения, выпаса, огородничества и ведения личного подсобного хозяйства.

Арендовать земельный участок по данному основанию может только гражданин.

Организации и КФХ получить в аренду участок по этому основанию не могут.

Точное описание данного основания для аренды участка без торгов содержится в подпункте 19 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Взять землю в аренду допускается только для 4-х целей:

  • сенокошение,
  • выпас сельскохозяйственных животных,
  • под огород,
  • ведение ЛПХ на земельном участке, расположенном за границами населенного пункта.

Иногда чиновники отказывают в аренде участка под огород, по причине того, что земля находится в границах населенного пункта, а не за его пределами.

Подобный отказ в аренде участка незаконен, потому что условие о расположении участка за пределами населенного пункта относится только к ЛПХ.

Арендовать земельный участок без торгов для сенокошения, выпас с/х животных и под огород  можно независимо от того находится участок за границей населенного пункта или в его пределах. 

Подобный чиновничий отказ имел место в г. Чебоксары.

Но Верховный суд Чувашской Республики своим определением от 16.03.2016 по делу N 33-1070/2016 поставил чиновников на место.

6. Аренда 1 гектара земли на Дальнем Востоке.

Как известно с 1 февраля 2017 года все россияне получат возможность приобрести 1 га земли на Дальнем Востоке в безвозмездное пользование сроком на 5 лет.

В аппарате г-на Ю.П. Трутнева ожидают в феврале всплеск обращений за дальневосточным гектаром со стороны жителей западных регионов России. Поживем, увидим.

Но вопрос в следующем:

Что делать с дальневосточным гектаром после 5 лет безвозмездного пользования?

Если не бросать дальневосточный гектар и не переводить его в собственность, то остается только арендовать.

Арендовать дальневосточный гектар можно сроком до 49 лет.

Если в безвозмездное пользование взят участок лесного фонда, то через 5 лет можно только арендовать землю.

В собственность земельный участок не отдадут.

На сегодняшний день, законодательство о дальневосточном гектаре не дает лесные участки в собственность.

Как арендовать землю дальневосточного гектара?

Нужно подать заявление о предоставлении земельного участка в аренду.

С дальневосточным гектаром важно не «прозевать» сроки, потому что заявление подают не ранее чем за 6 месяцев до истечения договора безвозмездного пользования гектаром.

Иными словами, как прошло 4,5 года безвозмездного пользования дальневосточным гектаром, нужно подать заявление, чтобы перевести землю в аренду сроком до 49 лет.

Важно успеть подать данное заявление до истечения 5 летнего срока безвозмездного пользования.

Проще говоря, у вас будет 6 месяцев, чтобы решить: арендовать землю или также щедро вернуть его государству.

Кого интересует эта тема, смотрите подпункт 34 часть 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

7. Аренда земли под охотничье хозяйство.

  1. Арендовать землю под охотничье хозяйство могут только юридические лица или индивидуальные предприниматели.

  2. Обычный гражданин не может арендовать участок под охотничье хозяйство, потому что охотхозяйственные соглашения заключаются только с организациями и ИП.

  3. Если юридическое лицо или ИП по результатам аукциона заключили охотхозяйственное соглашение, то они могут арендовать земельные и лесные участки.

Срок аренды земельного участка составляет от 20 до 49 лет.

В подпункте 24 части 2 2 статьи 39.6 ЗК РФ найдете точное описание данного основания для получения земли в аренду.

8. Аренда участка под зданиями и сооружения.

  • Собственники домов, зданий, сооружений и помещений имеют исключительное право арендовать землю, на которой расположены эти объекты недвижимости.
  • Некоторые организации могут владеть зданиями и любым другим имуществом только на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
  • Такие организации тоже могут без торгов арендовать землю под своими зданиями.

Подробности смотрите в подпункте 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На этом первая часть статьи о том, в каких случаях можно без торгов арендовать земельные участки, закончена.

Напомню, что для успешного получения земельного участка лучше использовать инструкцию, потому что она  содержит готовые шаблоны документов и пошаговый алгоритм действий.

Как получить земельный участок без специальных знаний?

  1. Узнать больше
  2. Благодаря этой инструкции, я получил 1 земельный участок на аукционе и 2 земельных участка мне согласовали для предоставления без торгов.
  3. Одно из постановлений администрации я выложил в х, и вы можете с ним ознакомиться.
  4. То, что раньше казалось непреодолимым, с инструкцией оказалось понятным и доступным.
  5. Продолжение по аренде читайте в статье: Земля в аренду у государства, часть 2-ая.
  6. Желаю прекрасного дня и достойной жизни.

Источник: https://paruslex.ru/arendovat-zemelnyj-uchastok/comment-page-2/

Ссылка на основную публикацию