Споры с застройщиками в 2020 году — судебная практика, в суде

Споры с застройщиками в 2020 году - судебная практика, в суде

Не один час эфирного времени на всех каналах страны занимала тема долевого строительства и взаимоотношений участников (будущих владельцев помещений) и застройщиков. Споры обманутых дольщиков пополняла судебную практику и репортажи в СМИ.

  • В 2019 году законодатель сделал значительные шаги на тему долевого строительства и фактически полностью изменил схему алгоритма «застройщик-участник-договор долевого участия» с привлечением банковских кредитов, открытием эскроу-счетов дольщиков и внедрением страхования для защиты граждан.
  • Почему-то так сложилось, что несмотря на равноправие и одинаковые обязанности «в делах жилищных» собственников жилых и нежилых помещений, последние сталкиваются с наибольшим количеством насущных проблем и судебных споров.
  • Отстаивать свои права в суде собственнику нежилого строительства пришлось и в сфере долевого строительства с банкротом-застройщиком, причем для выигрыша необходимо было дойти до высшей инстанции.
  • Результатом стал тот факт, что Верховный суд РФ «разгромил» юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков — признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом «предъявиться» в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения договора долевого участия и с требованием о передаче помещения.
  • Данная позиция нашла отражение в Определениях Верховного суда РФ:
  • от 14 февраля 2019 года № 308-ЭС18-15980;
  • от 19 февраля 2019 года № 4-КГ18-92.

Суд указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего нежилого помещения от застройщика (в отличие от жилых помещений).

Основными доводами такого решения являются:

  • дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения);
  • таким образом, статус дольщика нежилого помещения по факту совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от договора, поэтому он имеет только одно право — заявить денежное требование,
  • таким образом, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.Данный факт не зависит от того, заявлял ли он по своей инициативе соответствующее требование или нет (если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте). Нет никаких законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений;
  • если «банкротный» дом введен в эксплуатацию, то нежилое помещение оно включается в конкурсную массу (так как не может быть передано покупателю в натуре);
  • застройщик в свою очередь обязан зарегистрировать за собой право собственности на нежилое помещение.В данном случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

Рассмотрен судом и вопрос, в какой суд следует дольщику с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой).

В качестве ответа ВС РФ указал следующее:

  • согласно абзаца 1 пункта 7 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;
  • при этом согласно п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 года, в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона о защите прав потребителей предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешён в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции;
  • по данной причине, если подобное требование предъявляется дольщиком в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании застройщика несостоятельным, то спор подлежит разрешению арбитражными судами, причем независимо от того, в каком порядке и по какой процедуре проводится банкротство застройщика (на основании Закона о банкротстве или в общем порядке);
  • так как надлежащим способом защиты права лица на нежилое помещение в незавершённом объекте по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам статей ГК РФ с учётом особенностей, установленных законодательством о банкротстве;
  • в ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений пункта 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 года № 35 подлежит трансформации в денежное (пункт 1 статья 26 Закона о банкротстве).

Компания Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/verkhovnyy-sud-na-storone-dolshchikov-priobretateley-nezhilykh-pomeshcheniy/

Правила Верховного суда: как судиться с застройщиком — Право на vc.ru

Верховный суд тем и хорош, что дает готовые решения для других судов. Если должен денег — заплатишь, оскорбил человека — «получишь». В решениях ВС, которые в ряде дел являются определяющими, копаются в основном сами юристы.

А зря – тем же дольщикам было бы неплохо знать, как решать проблему с застройщиком, если она возникнет. Поэтому держите инструкцию от ВС с подборками действий в разных ситуациях – в зависимости от того, как именно накосячил застройщик.

1. Взыскать штраф с застройщика

При нарушении прав потребителей с компании взимается штраф – в том случае, если сначала вы обратились к нарушителю до суда и пытались урегулировать вопрос мирно, но он не пошел навстречу, и вам пришлось подавать иск в суд. Например, застройщик сдал квартиру с недостатками и отказывается добровольно их устранять. Если вы пойдете в суд, то застройщик, помимо стоимости недоделок, заплатит еще и штраф. На этот счет у ВС такое мнение:

  • Взыскание штрафа – это обязанность суда при условии, что истец не отказался от иска в результате добровольного удовлетворения застройщиком его требований по делу.
  • Штраф суд взыскивает по закону «О защите прав потребителей»

Вы можете претендовать на 50% от суммы, которую суд присудит в вашу пользу, однако судья может снизить его на свое усмотрение. И штраф, и неустойка взыскиваются в вашу пользу.

2. Расторгнуть с застройщиком договор

Это как раз тот случай, когда застройщик затянул сроки сдачи, и ждать больше не хочется. В этом случае с застройщиком расторгают договор и через суд (чаще всего) возвращают свои деньги.

Обычно суды выплачивают всю сумму полностью, но вот штраф с нарушителя взыскивают не всегда – ДДУ ведь расторгнут по вашей инициативе и прекратил свое действие.

Отсюда суды и делают вывод – дольщика нельзя считать потребителем в спорном случае, ведь договор закончил свое действие. С чем и не согласился ВС:

  • Закон об участии в долевом строительстве не разрешает вопросы компенсации морального вреда и взыскания штрафа для дольщиков – а значит, эти вопросы надо решать по закону «О защите прав потребителей»
  • Прекращение договора между застройщиком и дольщиком не отменяет их правовое положение как исполнителя и потребителя. Даже если вы расторгли договор, дело должны решать с «потребительской» точки зрения и присуждать штраф к выплате.

3. Порядок действий во всех случаях

Часто люди теряются, когда сталкиваются с таким «строительным беспределом». Ввязаться в долевое строительство – риск, и дольщик переживает, по сути, каждый день стройки. Что делать, если что-то пошло не так? Прочитайте эту статью – и про порядок действий, и про важные мелочи.

Будь вы юрист или дольщик – сохраните себе на будущее.

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

Источник: https://vc.ru/legal/100901-pravila-verhovnogo-suda-kak-suditsya-s-zastroyshchikom

Споры с застройщиками

Споры с застройщиками у физических лиц могут возникнуть в двух случаях. Первый — это подписание договора долевого участия (ДДУ), а второй — соинвестирование в ЖСК. И, независимо от оснований возникновения правоотношений со строительной фирмой, конфликты случаются как на стадии строительных работ, так и на этапе введения жилищ в эксплуатацию и оформлении прав собственности.

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома — это, порой, единственная перспектива для семей стать владельцами личных квадратных метров.

Но, в комплекте с выгодной ценовой политикой имеется риск стать жертвой мошенников и потерять накопленные сбережения.

Чтобы предотвратить нежелательные последствия и возможные споры с застройщиками, нужно ознакомиться с нормами Закона, которые регулируют порядок осуществления ДДУ.

30 декабря 2004 году был принят Закон РФ об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Это основоположный документ, который принимается во внимание контролирующими органами при возникновении конфликтных ситуаций между строительными фирмами и физическими лицами.

Законодательство о защите прав потребителей распространяется как на покупки, так и на сферу услуг. Поэтому долевое участие охватывается также нормами Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Часто, именно данный документ применяется судьями при решении споров с дольщиками и застройщиками.

Лучше всего подготовиться к защите собственных интересов помогут Постановления Пленума ВС, в которых систематизированы результаты рассмотрения гражданских исков по защите потребительских прав.

В частности, полезным может оказаться «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Основные причины возникновения споров со строительными компаниями по ДДУ

При подписании соглашений с физическими лицами строительные фирмы находятся в более выгодной позиции, поскольку могут диктовать клиентам свои условия контракта. С другой стороны, будущие владельцы собственности могут их принять либо же отказаться и заняться поиском другого застройщика. И, зная, основные причины возникновения конфликтов, фирмы отображают в договорах юридические пути отступления и собственной защиты.

Так, чаще всего споры с застройщиком возникают в таких ситуациях:

  Процедура медиации

  • на стадии оформления имущественных прав или после перехода недвижимости в абсолютное владение дольщика были установлены нарушения технологий строительств или неудовлетворительное качество материалов и объекта в целом;
  • пропуск строительной фирмой установленных сроков на любой из стадий выполнения договора;
  • необоснованное изменение в одностороннем порядке характеристик оплаченной квартиры;
  • отказ в оформлении прав собственности на готовое жилище.
Читайте также:  Штраф за отсутствие прописки в паспорте (регистрации) в 2020 году - более года, какой, долгое время, сколько

Кроме того, споры с застройщиком могут возникать и в силу некачественного соглашения, подписанного между сторонами. Поэтому лучше привлекать к контракту квалифицированного юриста.

Виды соглашений с застройщиками и возможные споры

Виды договоров Причины споров
Подписание ДДУ Поскольку это один из самых подробных видов соглашений, где описываются даже мельчайшие детали соглашения, споры возникают крайне редко и только с сопутствующим нарушением пунктов контракта строительными компаниями.
Приобретение векселя Данный документ не содержит подробной информации о будущем жилище, поэтому есть риск получить не то, что ожидается.
Покупка квартиры Застройщик не обязан предоставлять проектную документацию на обещанное жилье, поэтому у него всегда есть возможность выбрать квартиру к продаже по собственному усмотрению.

Внимание! Некоторые строительные фирмы предлагают подписать предварительный контракт, когда не то что не начаты строительные работы, но и едва ли имеются все разрешительные документы. Подписывать такие договоры не следует, поскольку они не смогут гарантировать в должной мере защиту ваших интересов.

Досудебное решение споров со строительными фирмами

Мирное решение спора с застройщиком, безусловно, имеет свои преимущества для обеих сторон. Для строительной фирмы – это возможность избежать дополнительных финансовых выплат и компенсаций. Для дольщика – это лучший способ решения конфликта в кратчайшие сроки.

Но это не обязательная стадия. С другой стороны, если возникнет необходимость судебного рассмотрения спора с застройщиком, то неудавшаяся попытка решить вопрос мирно, будет дополнительным баллом в пользу истца, то есть дольщика.

Так, процедура досудебного решения спора с застройщиком подразумевает такие стадии:

  • дольщик самостоятельно оформляет обращение в строительную фирму, в котором отображает основные возникшие проблемы и желаемые способы их дальнейшего решения (лучше, если будут дополнительно указываться пункты подписанного контракта);
  • на протяжении 10 суток застройщик должен рассмотреть жалобу и принять решение удовлетворить ходатайство, принять его с исправлениями или же полностью отказать (принятое решение оформляется официальным уведомлением и отправляется на почтовый адрес жалобщика);
  • после обоюдного согласования деталей подписывается дополнительный контракт, который обязателен к выполнению.

Важно! Претензия к застройщику должна быть оформлена в двух экземплярах, один из которых остается у жалобщика. Отправку лучше осуществлять Почтой с дополнительной опцией «описание вложения», что докажет ознакомление застройщика с письмом.  Права и обязанности детей

Способы урегулирования споров с застройщиками

В зависимости от оснований возникновения спора со строительной фирмой, есть несколько способов удовлетворения интересов сторон мирным способом.

Причина конфликта – вариант решения

Суть спора Возмещение ущерба
Умышленный или случайный пропуск сроков сдачи жилища в эксплуатацию и предоставления возможности оформления прав собственности Каждому потерпевшему гарантирована возможность выплаты неустойки плюс к заявленной стоимости квартиры. Сумма считается за каждый день простоя.
Получение денег от дольщиков при отсутствии прав на ведение строительных работ Полный возврат вложенных денег с дополнительной неустойкой и компенсацией сопутствующих убытков.
Некачественное жилье
  • самостоятельное устранение недостатков застройщиком, в течение 60 суток;
  • если оговоренные недостатки устранены не были, то предстоит вернуть полную стоимость квартиры;
  • снижение цены на объект, что покроет затраты владельца на устранение недочетов;
  • после оформления прав собственности дольщик исправляет качество сам, но строительная компания по чекам компенсирует все убытки.

Обращение в суд при нарушении условий ДДУ строительной фирмой

К сожалению, сторонам не всегда удается прийти к единому мнению и приходится обращаться за помощью к Фемиде. Споры с застройщиком, как показывает судебная практика, могут затягиваться на месяцы, поэтому всегда лучше попробовать урегулировать скандал мирно. Если же избежать судебных тяжб не удалось, то инициатором рассмотрения дела будет выступать потенциальный владелец квартиры, который и должен направить ходатайство в канцелярию суда.

Иск должен содержать такие данные:

  • наименование органа, на рассмотрение которому направляется жалоба;
  • персональные сведенья истца;
  • название и юридический адрес строительной фирмы, с которой возник спор;
  • наименование ходатайства, дата и место его составления;
  • вводная часть, которая должна содержать подробный рассказ об основаниях возникновения правоотношений со строительной фирмой;
  • описательный раздел, где должны отображаться тонкости спора с застройщиком;
  • раздел «Прошу», в котором обязательно должны быть указаны претензии и желаемые способы их решения;
  • подпись истца.

Обращение не будет принято в суде, если дополнительно не будут предоставлены доказательства доводов истца, к которым можно отнести:

  • гражданский паспорт обращающегося;
  • договор ДДУ с копией;
  • письмо-претензия к застройщику с попыткой мирного решения конфликта;
  • ответ строительной фирмы;
  • чеки, которые подтверждают внесение денег на счет застройщика;
  • квитанции, подтверждающие дополнительные финансовые затраты, связанные с нарушение строительной фирмой условий договора.

  В чем заключается порядок решения споров

В течение трех суток после получения ходатайства, судья принимает решение о сроках рассмотрения иска. О чем уведомляются все стороны спора.

Возможные последствия судебного регулирования спора с застройщиком

Направляя ходатайство с жалобой на строительную фирму, истец в обязательном порядке указывает сумму неустойки, которую отказался добровольно компенсировать застройщик.

Если, рассмотрев обращение, судья примет решение, что иск подлежит полному удовлетворению, то дополнительно строительная компания будет вынуждена оплатить в пользу государства штраф.

Размер штрафных санкций равен половине суммы присуждённой истцу.

Моральный вред – это неконкретное понятие, поэтому у потерпевших возникают проблемы с получением компенсаций морального вреда, особенно от строительных фирм. Что характерно для судебных споров по ДДУ, судьи самостоятельно принимают решение о выплате морального ущерба, даже если данное требование не было заявлено потерпевшей стороной. Это значительно облегчает процедуру доказывания.

Но, сумма компенсации в рамках спора не будет очень высокой и, независимо от допущенной оплошности, будет варьироваться в пределах 30 000 рублей. Только если потерпевший сможет доказать, что вред, причиненный строительной фирмой, был больше, можно рассчитывать на дополнительную сумму выплат.

Еще один вариант решения спора с застройщиком – это удовлетворение иска о принудительном прекращении юридической силы подписанного контракта. Если истец настаивает на прекращении правоотношений по причинам затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию строительной компанией, то судья имеет все основания для принятия такого решения.

В таком случае строительная компания обязана выплатить потерпевшей стороне полную сумму вложенных ранее денег. Также, учитывая инфляцию, дополнительно взимается сумма неустойки, которая компенсирует затраты потерпевшего в споре.

Внимание! Суд удовлетворит иск только если срок сдачи дома в использование был увеличен больше, чем на два месяца.

 Возможны споры, когда застройщик отказывается передавать имущественные права на квадратные метры, поскольку появилась возможность продать квартиру дороже. В таком случае судья может удовлетворить прошение на оформление прав собственности без согласия строительной фирмы.

Заключение

Чтобы избежать споров с застройщиками и получить желаемые квадратные метры без сопутствующего финансового и морального ущерба, нужно изучить репутацию строительной фирмы, отзывы клиентов, а также мнение нынешних жильцов квартир, приобретенных в домах компании. Это необходимо для того, чтобы устранить возможность выявления недостатков в доме после его длительной эксплуатации. Также настоятельно рекомендуется привлечь для проверки документов квалифицированного юриста.

Источник: https://PoKodeksu.ru/grazhdanskoe-pravo/spory-s-zastroyschikom.html

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд   выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики.

Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой.

Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в  Мещанский районный суд . Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось.

Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что  уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве .

Чтобы их изменить,  необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации   (определение от 8 декабря 2015 года №  5-КГ15-156 ).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал.

Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги.

В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в  Бабушкинский райсуд , но тот иск не поддержал, как и позже  Мосгорсуд .

ВС же пришел к выводу, что  односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК   о добросовестности и разумности .

Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года №  5-КГ16-51 ).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова обратилась в  Ленинский райсуда города Чебоксары   с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка.

Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований.

Когда дело дошло до ВС, тот указал, что  перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя,   а  бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства   (определение №  31-КГ16-1 ).

Читайте также:  Вид на жительство в португалии (внж) в 2020 году - для россиян, пенсионеров, при покупке недвижимости

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф.

Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара   частично поддержал иск, но  Краснодарский краевой суд   отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа.

ВС последнее определение отменил, указав, что  если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. №  18-КГ15-177 )

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст.

7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора.

В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение  № 11-КГ15-9 ).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки.

Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона  №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика  неустойку  за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства.

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства  квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ.

ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве ( определение  № 78-КГ15-15 ).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество».

Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон».

Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то  застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки ( определение № 5-КГ15-196 ).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком.

Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии.

ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить:  пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве ( определение  № 77-КГ15-2 ).

  И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа ( определение  № 18-КГ15-214 ).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на  равнозначную, взыскать компенсацию  морального вреда и штраф  за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя  (см.  Вид из окна как повод поменять квартиру ).

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст.

10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона  об участии в долевом строительстве  застройщик должен информировать дольщика  о проекте и его изменениях.

В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования».

Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает ( определение  № 5-КГ16-47 ).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство.

Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды.

Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были.

ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан  для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив ( определение  № 19-КГ16-5 ).

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками 

Данный материал опубликован на сайте BezFormata 11 января 2019 года,ниже указана дата, когда материал был опубликован на сайте первоисточника!

Источник: https://Elista.BezFormata.com/listnews/sporam-mezhdu-dolshikami-i-zastrojshikami/59424512/

Практика судебной коллегии по экономическим спорам ВС за 2020 год

На этой странице публикуется краткая информация обо всех делах, переданных на рассмотрение экономической коллегии Верховного суда. Дела расположены в обратном хронологическом порядке с момента передачи. Информация обновляется еженедельно.

Дела, переданные на пересмотр с 25 по 28 февраля

А41-100831/2018 Инвестиционный контракт предусматривает, что квартиры распределяются в соответствии с протоколом распределения. Подлежит ли удовлетворению иск о предоставлении такого протокола?

  • А24-7412/2018 Считаются ли участники ООО осведомленными и переходе прав на долю с момента внесения сведений в ЕГРЮЛ для целей исчисления срока давности для предъявления иска о переводе прав по договору?
  • А40-227644/2018 Вправе ли третейский суд рассмотреть спор о взыскании задолженности по договору купли-продажи акций, где один из ответчиков — гражданин?
  • А40-151000/2019 С какого момента течет срок давности привлечения к административной ответственности за несовершение определенного действия (отправка документа) — с момента, когда документ должен был быть направлен, или с момента, когда он был фактически направлен?

А40-201685/2018 Договор, заключенный до 01.06.2015, предусматривал неустойку за нарушение срока исполнения денежного обязательства. Может ли истец выбирать между неустойкой и процентами по ст. 395 ГК, если требование касается просрочки, допущенной после указанной даты?

А40-117494/2016 Является ли существенное увеличение суммы исковых требований к поручителям через 1,5 года после начала процесса злоупотреблением правом, учитывая, что заявление об увеличении требований подано после истечения срока поручительств?

Дела, переданные на пересмотр с 17 по 21 февраля

А09-12191/2018 Можно ли изменять классификационную группу товара для целей уплаты таможенных платежей, если товар оказался с дефектом? Вопрос о яйцах, которые поставлялись как оплодотворенными, но, как оказалось, таковыми не являлись.

Читайте также:  Восстановление срока на подачу апелляционной жалобы в 2020 году - ходатайство, образец

А32-47028/2018 Антимонопольный орган не стал включать исполнителя в реестр недобросовестных поставщиков, так как к моменту расторжения контракта заказчиком его срок истек. Правомерно ли это решение?

А41-44136/2016 Можно ли исключить из реестра требование к поручителю-банкроту, если обязательство сторон кредитного договора изменено и заёмщик более не находится в просрочке?

А40-61853/2019 и А40-112566/2019 Районный суд при назначении административного наказания не решил вопрос о расходах на производство экспертиз. Поданное организацией в административное дело заявление о возмещении издержек в связи с производством экспертиз возвращено без рассмотрения.

Возможность получения в рамках административного судопроизводства возмещения расходов на производство экспертиз организацией исчерпана.

Получается, что отказ арбитражного суда во взыскании расходов на производство экспертиз в рамках дела о взыскании убытков приводит к тому, что организация, будучи не праве отказать в оказании экспертной услуги органу внутренних дел, провела исследования безвозмездно.

А41-17699/2019 Истек ли срок давности привлечения к административной ответственности?

СИП-102/2019 Если в составе сравниваемых товарных знаков есть сходные элементы, говорит ли это о том, что оспариваемый товарный знак ассоциируется с противопоставленными товарными знаками в целом, несмотря на отдельные отличия? Есть ли угроза смешения товаров? Речь идет о знаках «ОХОТА» и «Афанасий — охота настоящего! Выбирай Россию!»

Дела, переданные на пересмотр с 10 по 14 февраля

А34-215/2019 Повтор. Продавец, которому принадлежит нежилое здание и участок под ним, продает часть помещений в здании. Приобретает ли покупатель в силу закона долю в праве собственности на участок?

А40-195946/2016 Возник ли конфликт судебных актов, когда заявителю сначала отказано во включении долга в реестр требований кредиторов должника в связи с недоказанностью поставки товара, а затем с заявителя взыскана стоимость частично возращенного товара, поставка которого не подтверждена?

А33-23998/2018 Правомерен ли отказ в предоставлении обществу участка в аренду без торгов, если общество ранее уже реализовало право на однократное предоставление участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных ГЭС?

А56-14273/2018 По договору продавец вправе при немотивированном отказе оставить себе сумму обеспечения, но она еще не была перечислена. Можно ли требовать ее от покупателя в качестве компенсации за отказ? (см. здесь)

А41-94738/2018 Пропущен ли срок исковой давности по требованию о признании соглашения о зачете недействительным? Решение вопроса зависит от того, считать ли зачет, произведенный в момент, когда срок исполнения одного из обязательств не наступил, ничтожной или оспоримой сделкой.

А56-147358/2018, А41-1494/2019 и А70-12160/2018 Повтор. Можно ли аннулировать лицензию на управление МКД, если УК не взяла ни один дом в управление в течение полугода?

А12-961/2018 Истек ли срок давности привлечения к административной ответственности?

А50-12400/2018 Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, считающийся заключенным в результате судебного урегулирования преддоговорного спора? Можно ли прийти к выводу о его расторжении вследствие совершения действий, несовместимых с его исполнением?

А19-12879/2018 Заявитель занимается производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеет участком, непосредственно прилегающим к участку должника, проданному на торгах. Может ли он потребовать перевести на себя права и обязанности по договору-купли продажи, заключенному с победителем торгов по продаже имущества банкрота, или для этого надо оспаривать торги?

  1. А75-16326/2017 Нарушает ли мировое соглашения права кредиторов должника?
  2. А56-137551/2018 Могут ли свидетельствовать о малозначительности административного правонарушения имущественное положение лица, совершившего нарушение, а также факт исправления нарушения?
  3. Дела, переданные на пересмотр с 3 по 7 февраля

А31-7936/2018 Может ли администрация муниципального образования взыскать с областной казны убытки,  связанные с реализацией гарантий по социальной защите инвалидов (замена полагающегося жилого помещения на денежную компенсацию?) Суды отказали, потому что за выделением денежных средств на компенсацию понесенных расходов администрация в департамент не обращалась, в связи с чем противоправность каких-либо действий со стороны ответчика отсутствует и оснований для возмещения убытков не имеется.

А32-28627/2015 и А33-21242/2018 Можно ли требовать оплаты работ, выполненных по согласованию с госкомпанией, но в обход правил о закупках для госкомпаний? Похоже на повтор (см. здесь).

А40-27329/2018 Правильно ли суды определили период подозрительности? Исключают ли недействительность подозрительной сделки по приобретению должником векселей то, что они потом были проданы по номиналу бенефициару должника?

А40-251034/2015 Можно ли произвести зачет по просуженному долгу вне исполнительного производства? (см. блог Сергея Зиборова) Похоже на повтор (см. здесь).

А33-5480/2019 Правильно ли было квалифицировано административное нарушение банка?

А56-18086/2016 Были ли договоры купли-продажи векселей, заключенные должником и первыми векселедержателями, недействительными? (см. блог Александра Попелюка)

  • А17-2188/2017 Можно ли публичным субъектам уклоняться от компенсации расходов сособственников на капитальный ремонт, ссылаясь на несоблюдение закона о госзакупках?
  • Дела, переданные на пересмотр с 27 по 31 января
  • А32-30003/2018 Доказано ли, что постройка самовольная?
  • А73-16916/2018 Были ли работы по транспортировке материалов к месту строительства дополнительными и их непроведение угрожало годности и прочности объекта реконструкции и необходимость их проведения возникла в ходе исполнения контракта?
  • А40-133726/2018 Правильно ли суды решили, что учреждение должно было заявить требование о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, а не штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств?
  • А59-6025/2016 Получил ли кредитор в результате сделки предпочтительное удовлетворение перед другими кредиторами?
  • А40-14914/2018 Права ли кассация в том, что при взыскании компенсации за незаконное использование результатов интеллектуальной деятельности судебные расходы относятся на истца пропорционально размеру необоснованно заявленной им компенсации?

А46-12783/2018 Может ли общество самостоятельно заполнить декларацию безопасности на «причальную стенку»? Подменяет ли это госорганы, наделенные полномочиями по оценке проектируемого гидротехнического сооружения (которое не может быть не опасным) требованиям безопасности?

Дела, переданные на пересмотр c 20 по 31 января

А40-309169/2018 Можно ли взыскать убытки с оценщика, если на основании его отчета Комиссия отказала в пересмотре рыночной стоимости земельных участков?

А56-42355/2018 Если каждый из двух участников ООО-банкрота давал ему займы, может ли суд требования одного субординировать, а другого — нет? Нарушает ли такой подход принцип равенства? (см. здесь)

А50-28964/2018 Застройщик возвел МКД до окончания срока аренды под строительство и продал часть квартир. Прекращается ли договор аренды и вправе ли публичный собственник получить всю арендную плату, до конца срока договора?

А40-44906/2018 Можно ли включать в реестр требования кредитора, в котором должник имеет долю в 99%, если долг возник из договора поставки, существовал долгое время перед банкротством и действий по его взысканию не предпринималось?

А27-5147/2019 ВС оценит деятельность иностранных арбитражей, которые созданы российскими лицами и рассматривают дела в России (см. здесь).

А66-5520/2017 Должен ли суд самостоятельно квалифицировать требования о возврате излишне уплаченных публичных платежей (таможенных сборов) и применять те правила, которые необходимы для разрешения спора?

А47-7120/2018 Должны ли налоговые органы учитывать уточненные декларации, поданные после завершения налоговой проверки?

А40-221422/2018 Должен ли и в какой сумме собственник недвижимости на чужом участке возмещать неосновательное обогащение в виде платы за пользование участком? Заявитель пишет, помимо прочего, что такое взыскание не учитывает принцип единства судьбы участка и прочно связанных с ним объектов.

А65-22387/2008 Суд общей юрисдикции признал право собственности на жилые помещения. После строительства выяснилось, что их не было в проекте. Можно ли признать право на них в деле о банкротстве застройщика?

А59-6025/2016 Получил ли кредитор в результате сделки предпочтительное удовлетворение перед другими кредиторами? Сделка заключалась в том, что произошла замена должника как арендатора на другое лицо. При этом права арендатора рассматривались как встречное предоставление за принятие уже накопившейся задолженности по арендным платежам, которая и была погашена новым арендатором.

А53-5956/2018 Доказана ли аффилированность между кредиторами и должником? Противоречив ли вывод суда: с одной стороны суды указали, что спорные требования были искусственно сформированы для причинения вреда независимым кредиторам, а с другой стороны указали, что иные (помимо заявителей) кредиторы у должника отсутствуют?

Дела, переданные на пересмотр с 13 по 17 января

А44-6018/2018 Можно ли применить Стандарт организации Ассоциации аккредитованных лиц в области оценки соответствия для оценки деловой репутации участника конкурса? Заявитель считает, что нельзя, потому что Стандарт касается выполнения инженерных изысканий в сфере строительства и содержания автомобильных дорог.

А40-217280/2018 Нарушает ли Росморпорт антимнопольное законодательство, если уклоняется от проведения стажировки морских лоцманов общества, без прохождения которой лоцманы не могут оказывать услуги лоцманской проводки в порту, где Росмпорпорт обладает «рыночной властью ввиду единоличного присутствия на рынке услуг лоцманской проводки судов»? При этом лицензии на образовательную деятельность у Росморпорта нет.

А40-50263/2018 Суды отказали во взыскании со страховой компании убытков, руководствуясь установленным умышленным характером совершенных арбитражным управляющим незаконных действий, хотя ГК  не освобождает страховщика от выплаты страхового возмещения, если страховой случай наступил вследствие умысла страхователя.

А40-58702/2018 Можно ли отказаться от требования по включению долга (27 млн руб.) в реестр, а после того, как банкротство должника прекращено, подать иск о взыскании с него той же суммы, но уже не в рамках банкротства? ФНС считает, что нельзя.

  1. А36-3763/2019 Правильно ли антимонопольный орган квалифицировал нарушение?
  2. А60-65747/2018 Обязан ли арбитражный управляющий публиковать в ЕФРСБ сведения о поданных и рассмотренных заявлениях о признании сделки банкрота-физлица недействительной и о вынесенном судом определении о рассмотрении заявления третьего лица о намерении удовлетворить требования кредиторов должника?
  3. СИП-809/2018 Было ли мировое соглашение сфальсифицировано?
  4. А26-7499/2018 Есть ли у потребителя право заявить о выборе варианта тарифа в течение месяца с даты принятия регулирующим органом тарифного решения даже в тех случаях, когда законодательством допускается установление тарифов после начала соответствующего периода регулирования?
  5. Дела, переданные на пересмотр с 9 по 10 января

А40-68453/2019 Повтор. Является ли ориентировочный срок сдачи МКД в эксплуатацию сроком, с которого начинает течь срок исполнения обязательства застройщика по передаче квартиры?

А41-25794/2019 Можно ли в договоре цессии определить дату перехода требования в будущем, а не на день заключения договора?

А40-236290/2018 Может ли наличие срока действия договора рассматриваться как установление невозможности продления договора на неопределенный срок, если запрета на это в договоре и возражений сторон не было? (см. здесь)

А63-13115/2014 Конкурсный управляющий передал имущество общества-банкрота в аренду третьему лицу, чтобы не прерывать производство.

Потом между арендатором и еще одним обществом (оно тоже подавало заявку на заключение договора, но залогодержатель не одобрил) был заключен договор субаренды.

Есть ли нарушения в действиях конкурсного управляющего, если у арендатора своих мощностей нет, а штатный сотрудник – всего один (гендир)?

А10-5296/2014 Должник передал кредитору имущество в счет уже существующих денежных обязательств и денежных обязательств, которые возникнут в будущем. Будущие обязательства были бы приоритетными текущими платежами, на которые у должника в любом случае были средства. Было ли оказано предпочтение в отношении будущих обязательств?

Источник: https://zakon.ru/Discussions/praktika_sudebnoj_kollegii_po_ekonomicheskim_sporam_vs_za_2020_god/82003

Ссылка на основную публикацию