Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 году — о продлении срока, нежилого помещения, регистрация

Стороны могут по взаимному согласованию продлить срок действия любого договора. Для этого подписывается дополнительное соглашение. Образец этого документа и инструкция по его составлению описаны в статье.

Советуем ознакомиться с тем как юридически правильно оформить соглашение о расторжении договора аренды — подробности тут.

Скачать образец бланка можно в конце статьи.

Законодательная база

Обычно в договоре всегда указывается срок его действия:

  • в виде конечной даты;
  • в виде определенного периода времени (например, на 2 года с даты подписания).

При этом законодательство не считает указание срока существенным условием соглашения, кроме некоторых случаев. Если время действия документа не указано, то по умолчанию считается, что соглашение утратит силу в момент исполнения взаимных обязательств каждой стороной.

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 году - о продлении срока, нежилого помещения, регистрация

Таким образом, если срок действия договора истекает, у сторон есть выбор между двумя сценариями:

  1. Подписать допсоглашение о продлении срока – наиболее простой вариант, когда нет необходимости менять текст изначального договора.
  2. Составить новый документ – этот вариант понадобится, если сотрудничество на старых условиях стало невыгодным, поэтому необходимо провести переговоры для заключения нового соглашения.

О порядке расторжения договора в одностороннем порядке мы ранее рассказывали тут.

Варианты продления договора

Каждая компания по согласованию с партнером вправе продлить срок соглашения незадолго до его окончания. Порядок действий зависит от текста договора:

  1. Если в нем отсутствует возможность автоматического продления (пролонгации), необходимо подписать дополнительное соглашение.
  2. Если такая возможность есть, можно не совершать никаких действий – тогда договор будет считаться продленным автоматически. В договоре должна быть приведена соответствующая формулировка, например:

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 году - о продлении срока, нежилого помещения, регистрация

При этом важно понимать, что допсоглашение составляется и подписывается в период действия основного договора, а не после его окончания. Если документ просрочен даже на 1 день, необходимо подписывать новую бумагу (новый текст может быть и копией старого, но дата обязательно должна быть актуальной).

Дополнительное соглашение обязательно регистрируется у нотариуса (или в государственных органах), если и основной договор регистрировался в этих ведомствах. Тогда стороны должны указать в тексте, кто именно несет расходы за регистрацию, в каком соотношении.

Образец дополнительного соглашения

Поскольку законодательство не предусматривает конкретной формы дополнительного соглашения, стороны вправе воспользоваться собственным образцом.

В тексте отражают такую информацию:

  1. В названии документа обязательно ссылаются на основной договор, его номер, дату и место подписания.
  2. Далее указывают дату и место подписания дополнительного соглашения. Можно указать и его номер (если заключено несколько дополнительных соглашений).
  3. Указывают наименования компаний, а также ФИО и должности лиц, которые действуют от имени этих организаций. Ссылаются на документы, которые дают такое право (Устав, доверенность и др.).
  4. Затем нужно указать предмет соглашения – т.е. до какой даты будет действовать основной договор.
  5. В тексте обязательно отражают, что в остальных условиях стороны будут действовать в соответствии с текстом основного договора.
  6. Прописывают, что соглашение составлено в 2 оригинальных экземплярах.
  7. Уполномоченные лица (обычно это сами генеральные директора) ставят подписи, расшифровки подписей. Если компания использует печать в документообороте, необходимо поставить и ее.

Ориентироваться можно на такой пример.

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 году - о продлении срока, нежилого помещения, регистрация

Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного документа и не действует без него. При необходимости эти документы предъявляются только вместе.

Соглашение о продлении договора аренды

Действующее законодательство предусматривает обязательную регистрацию договора аренды в органах Росреестра только в тех случаях, если он действует 1 год и более.

Именно поэтому зачастую стороны договариваются подписать соглашение только на 11 месяцев.

После этого возникает вопрос о том, как продлевать его действие – подписанием нового документа или продлением старого с помощью допсоглашения.

Законодательство допускает оба варианта.

Однако если просто подписать допсоглашение, возникает риск того, что какая-либо из сторон откажется исполнять свои обязательства ввиду того, что документ не прошел обязательную государственную регистрацию.

Судебная практика показывает, что в таком случае исполнение соглашения обязательно, поэтому уклоняющейся стороне будет крайне затруднительно обосновать свою позицию. Поэтому вариант подписания допсоглашения вполне приемлем.

Обычно этот документ имеет точно такую же структуру, как в рассмотренном выше примере. В тексте можно еще раз продублировать информацию о том, как именно взимается арендная плата (в каком размере и по каким расчетам).

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 году - о продлении срока, нежилого помещения, регистрация

При этом важно понимать, что текст допсоглашения по продлению сроков должен содержать описание исключительно этого пункта.

Не допускается добавлять в него, например, изменение арендной платы, условий использования имущества, обязанностей по его содержанию и т.п.

Если требуется изменить сразу несколько пунктов, можно подписать несколько допсоглашений или же объединить их в одно (без названия). Альтернативный вариант – составить новый договор.

Скачать образец бланка:

 Бланк доп. соглашения (word)

Поделиться ссылкой:

(28

Источник: https://2ann.ru/obrazec-dop-soglasheniya-o-prodlenii-sroka-dejstviya-dogovora/

Дополнительное соглашение к договору аренды

Когда собственник предоставляет свое жилое или нежилое помещение третьим лицам, стороны заключают договор аренды или найма. Такой документ является обязательным условием сделки и выступает в качестве гарантии прав каждого. Однако в процессе исполнения обязательств сторонами может возникнуть необходимость внесения дополнений или изменений в действующий основной договор.

Исправления в тексте соглашения не допускаются. В данном случае потребуется оформить другой документ.

Дополнительное соглашение к договору

Документом, на основании которого можно вносить изменения в действующий договор, является дополнительное соглашение. Его заключение предусмотрено законодательством. Без составления дополнительного соглашения невозможно изменить или внести поправки в действующий договор.

Следует отметить, что допсоглашение заключается только по взаимному согласию сторон. То есть нельзя заставить арендатора или собственника квартиры подписать документ. Каждая из сторон принимает решения в добровольном порядке.

Исключением здесь являются случаи принудительного изменения договора. Такое возможно только на основании решения суда, принятого по результатам рассмотрения иска одной из сторон сделки.

Это актуально для ситуаций, когда были нарушены права собственника жилья или арендатора недвижимости.

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 году - о продлении срока, нежилого помещения, регистрация

Возможные причины заключения

Дополнительное соглашение заключается по различным причинам. Обстоятельства, способствующие этому, могут создавать определенные трудности для исполнения обязательств каждой из сторон либо нести лишние расходы для них.

Действующим законодательством не определен перечень таких причин.

На практике в качестве таковых могут выступать: необходимость увеличения арендной платы, пролонгация срока действия договора, изменение реквизитов одной из сторон, а также других условий.

Повышение оплаты

Увеличение размера платы за арендуемый объект выступает в качестве одной из причин внесения поправок в основной договор. Такое обстоятельство обусловлено, прежде всего, общим ростом цен. Например, содержание объекта и уплата налогов за него может превышать получаемую от арендатора сумму.

По этой причине собственник инициирует процедуру увеличения стоимости договора. Также размер оплаты может измениться в силу ухудшения экономического положения владельца объекта, например, по причине снижения уровня прибыли, аварии или катастрофы.

В таких обстоятельствах собственник также может выступить с инициативой об увеличении арендной платы.

На практике, пусть и редко, но все-таки встречаются случаи, когда с предложением об изменении размера стоимости договора выступает сам арендатор. В основном такое происходит в случаях, когда надо избежать конкуренции с другими претендентами на объект. В таких ситуациях арендатор сам предлагает собственнику большую цену, сохраняя тем самым право пользования.

Продление договора

В качестве повода для внесения поправок в основной договор может выступать его продление.

Срок действия документа определяется сторонами изначально, при его подписании. Также одним из условий может быть установлена возможность продления периода действия договоренности. Это и используют стороны в своих интересах.

Продление срока действия договора возможно в случаях, когда арендатора и собственника полностью удовлетворяет сложившаяся ситуация. То есть обе стороны устраивает как протекают договорные отношения.

Чтобы избежать возможных сложностей с подписанием нового документа, арендатор и собственник предпочитают продлить период действия старого.

Нередки случаи, когда с инициативой выступает сам пользователь. В основном это связано со случаями, когда арендатор не успел реализовать свои намерения в отведенный период времени.

Например, изготовитель не успел произвести запланированный объем продукции. По этой причине ему понадобится использовать объект аренды на протяжении большего времени, чем было запланировано изначально.

В такой ситуации заинтересованный обращается к собственнику с просьбой о продлении срока действия договора.

Изменение иных условий

Стороны договорных отношений, по взаимному согласию, могут изменить и другие условия. Чаще всего это обусловлено объективными причинами, например, при изменении названия собственника или арендатора, адресов их фактического расположения или банковских реквизитов.

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 году - о продлении срока, нежилого помещения, регистрация

Внесение изменений возможно в случаях пересмотра мер ответственности, которые могут быть применены к сторонам договора: штраф, пеня, неустойка.

Причиной поправок может стать пересмотр назначения объекта соглашения. Например, изначально арендатор занимал помещение для осуществления одного вида деятельности, но с течением времени она изменилась. Для того чтобы избежать штрафных санкций и аннулирования договорных отношений, пользователь будет инициировать процедуру внесения поправок в документ.

Также в качестве повода для изменения может выступать пересмотр порядка внесения оплаты. В этом случае речь не идет об увеличении или уменьшении стоимости договора. Это касается только лишь периодичности выплаты. Чаще всего такое может быть связано с изменением экономической ситуации.

Например, денежные средства арендатору за реализованную продукцию поступали сразу, по факту продажи, затем условия поменялись, и деньги поступают в течение нескольких дней.

В силу таких обстоятельств пользователь будет вынужден пересматривать свою внутреннюю финансовую политику, и как следствие порядок исполнения всех договорных обязательств.

Читайте также:  Неустойка по договору подряда в 2020 году - за нарушение сроков выполнения работ, законная

Условия заключения

Дополнительное соглашение к договору аренды может быть заключено при соблюдении определенных условий.

Прежде всего, это добровольное волеизъявление сторон. То есть каждый участник сделки должен принять решение об изменении договора самостоятельно. Ещё одним условием является наличие заключенного договора.

Если он не был подписан, то оформление дополнительного соглашения невозможно. Также договор должен быть действительным, то есть срок его действия не истек.

Содержание дополнительного соглашения не должно противоречить требованиям законодательства, а также нарушать права одной из сторон сделки.

Форма и содержание

По общим правилам дополнительное соглашение заключается в той же форме, что и основной договор. На практике указанные документы составляются в письменном виде. Для этого можно использовать обычную офисную бумагу.

Соглашение может быть составлено с помощью бланка, изготовленного типографским способом. Для оформления текста используются технические средства печати. Допускается заполнение бланка от руки. Образец прилагается к статье.

По своей структуре дополнительное соглашение имеет много общего с договором.

В тексте документа должно быть указано следующее:

  1. Дата и место подписания документа.
  2. Сведения о сторонах сделки – название, фамилия, имя, отчество, документы, подтверждающие полномочия, адреса фактического нахождения.
  3. Данные основного договора – номер, дата, предмет.
  4. Пункты или разделы, которые будут изменены, либо исключены их номера. Здесь же указывается их новая редакция.
  5. Дата вступления изменений в силу.
  6. Банковские реквизиты сторон.

Документ подписывается собственником и арендатором, а также заверяется печатями, при наличии таковых.

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 году - о продлении срока, нежилого помещения, регистрация

Обязательные реквизиты

В текст дополнительного соглашения должны быть включены обязательные реквизиты. Они представляют собой информацию, без которой документ будет недействительным.

В начале указывается дата и номер документа. Это подтверждает факт его регистрации. После этого идет информация о сторонах.

Здесь отражается не только их наименование, но также сведения о документах, подтверждающих полномочия: паспорт, доверенность на осуществление сделки, свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Также необходимо наличие банковских реквизитов сторон. Они должны совпадать с указанными в основном договоре.

В противном случае необходимо в соглашении отразить факт их изменения. Завершают перечень обязательных реквизитов подписи сторон и печати, если таковые имеются в наличии. Они должны быть поставлены на тексте соглашения.

Нужна ли государственная регистрация?

Фиксация дополнительного соглашения в госбюджетной инстанции осуществляется в случае, если регистрировался основной договор. При этом необходимо оплатить установленную пошлину. Физическое лицо в данном случае должно будет оплатить сумму в 350 рублей, юридическое – 1000 рублей.

Образцы документов

Дополнительное соглашение к договору аренды

Источник: https://pravo.estate/arenda/dop-soglashenie-k-dogovoru/

Пролонгация (продление) договора аренды в 2020

На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс), договор аренды, по общему правилу, является срочным – то есть заключается на определенный в самом соглашении срок.

Срок можно установить любой – хоть 1, хоть 6 месяцев, хоть 5 лет. Главное, чтобы законом не были установлены предельно максимальные сроки аренды для отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610 Кодекса).

Кроме этого, ч. 2 ст. 610 Кодекса регламентирует, что в договоре может и отсутствовать положение о сроке аренды.

Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный договор – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.

Образец договора аренды с автоматической пролонгацией

Порядок заключения доп. соглашения об изменении сроков содержится в ст. 452 Кодекса.

На основании нормативных положений указанной статьи, доп. соглашение нужно составлять в той же форме, что и основной арендный контракт.

Иное может быть регламентировано отдельным пунктом в основном контракте – например, что доп. соглашение будет в устной форме, несмотря на то, что форма основного договора – письменная.

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 году - о продлении срока, нежилого помещения, регистрация

Конкретный образец доп. соглашения законодательством не установлен. Значит, сторонам нужно руководствоваться общими принципами Кодекса в отношении составления договоров, а также исходя из сложившихся деловых обычаев.

Достаточно указать следующие существенные условия:

  • наименование документа (дополнительное соглашение о продлении срока аренды жилого/нежилого помещения по договору аренды №…);
  • описание сторон процесса, их реквизиты и контактная информация;
  • указание на производимые изменения.

Арендодатель предоставляет Арендатору жилое помещение общей площадью 45 кв. м., находящееся по адресу: (указывается адрес нахождения помещения) во временное владение и пользование на срок с (указать срок начала договора) по (указать срок окончания действия контракта).

В конце доп. соглашения сторонам нужно расписаться и, при необходимости, заверить документ печатями организаций.

Договор аренды жилого или нежилого помещения сроком действия на 11 месяцев с автоматической пролонгацией составляется на основании типового соглашения об аренде. Поэтому в него нужно включить следующие пункты:

  • Для физических лиц – полностью ФИО, данные из паспорта, адрес места жительства, контактную информацию;
  • Для юридических лиц – полностью название фирмы, юридический адрес, ФИО и должность руководителя. Рекомендуется указать документ, на основании которого фирма ведёт свою деятельность;
  • Полный адрес квартиры, сдаваемой в аренду;
  • Её характеристики – этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается аренда по комнатам, то нужно указать метраж каждой;
  • Реквизиты документа, подтверждающего имущественное право на помещение;
  • Реквизиты документа, на основании которого возникло вещное право;
  • Срок действия. Тут нужно указать, что договор краткосрочный, заключается на 11 месяцев (нужно указать календарную дату окончания срока действия). Также нужно указать условие, что «при успешном сотрудничестве сверх этого срока, договор пролонгируется автоматически, свою силу не теряет»;
  • Размер платы за квартиру (за каждую комнату);
  • Порядок и периодичность её внесения.

У договора аренды или найма жилого или нежилого помещения, как и любого другого гражданско-правового договора, есть свои преимущества и недостатки. Прежде чем заключать такое соглашение, нужно их оценить.

К преимуществам можно отнести:

  • так как срок сделки не превышает 1 года, нет необходимости регистрировать её в Росреестре;
  • нет регистрации, не нужно платить пошлину;
  • есть возможность договориться об аренде всего объекта недвижимости или только его части. Например, одной комнаты;
  • у арендатора есть заключить новый договор с собственником. У него также есть преимущественное право пролонгации договора аренды;
  • можно прописать возможность продления срока действия на те же 11 месяцев или возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок;
  • у сторон есть право досрочно прекратить отношения без последствий друг для друга.

Обратите внимание! Договор может быть прекращён как по инициативе собственника недвижимости, так и по инициативе пользователя. Для этого не нужно составлять и подписывать дополнительные документы. Достаточно предупредить о разрыве отношений заранее.

Недостатки договора

Но у такого сотрудничества есть и негативные стороны. К ним можно отнести:

  • так как нет необходимости регистрации, не происходит дополнительная проверка законности и правомерности составленного договора аренды;
  • нет арендных каникул, плата будет индексироваться только по договорённости между сторонами;
  • нет возможности взыскать штраф за досрочное расторжение договора без предупреждения;
  • есть риск встретить недобросовестных арендаторов, которые съедут, не заплатив. Доказать свою правду в суде будет практически невозможно;
  • арендатор может передать квартиру в субаренду, не спросив об разрешения у собственника.

Чтобы договор считался действительным, он должен содержать в себе существенные и дополнительные условия. К существенным относятся те, без которых договор не может считаться юридически значимым. Дополнительные – по желанию сторон.

К существенным условиям договора аренды относятся:

  • сведения о сторонах сделки;
  • характеристики предмета сделки – объекта недвижимости;
  • порядок расчётов и размер арендной платы.

К дополнительным можно отнести:

  • права и обязанности сторон;
  • их ответственность по отношению друг к другу и к предмету сделки;
  • прочее.

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 году - о продлении срока, нежилого помещения, регистрация

Например, стороны могут дополнительно обговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Это обязанность собственника, но по некоторым обстоятельствам он может переложить её на арендатора. При договоре социального найма коммунальные платежи оплачивает наниматель или члены его семьи.

Так как объектом сделки является предмет недвижимости, договор должен быть составлен письменно. Помимо этого, нужно учесть следующие нюансы:

  • подробное описание объекта недвижимости. Собственник должен дать полную родовую характеристику предмета сделки, чтобы при возникновении споров не возникло сомнений. Поэтому нужно указать точный адрес места нахождения, включая подъезд и этаж, общую и жилую площадь, количество комнат и прочее;
  • размер арендной платы, способ расчёта и способ передачи денег. Рекомендуется указать способ расчёта арендной платы – за каждый квадратный метр или фиксированная сумма. Периодичность расчётов – ежемесячно, ежеквартально или единой суммой за весь срок аренды. Также нужно указать, как будет происходить передача денег – наличными или безналичными;
  • случаи, при которых плата может быть изменена в любую сторону. Например, если состояние объекта недвижимости ухудшится по причинам, не зависимым от действий сторон, то собственник может уменьшить плату. Если же сам арендатор нанесёт ущерб жилью, то владелец может увеличить арендную плату;
  • определить порядок заключения нового договора после истечения срока действия – имеет ли арендатор преимущественное право или нет, как происходит дальнейшее сотрудничество – автоматическая пролонгация или заключение дополнительного соглашения.

Предлагаем ознакомиться  Основания для снятия судимости

Чтобы у сторон было как можно меньше вопросов друг к другу, нужно подробно составить договор.

Читайте также:  Госпошлина при подаче искового заявления в суд в 2020 году - общей юрисдикции физическим лицом

Как продлить

Срок договора – это одно из существенных условий арендного контракта. В отношении изменения условия договора аренды действует общий принцип Кодекса, установленный в статьях 450-453.

Так, согласно положениям Главы 29, изменение может производиться:

  • по обоюдному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения;
  • по решению суда в случае существенного нарушения контракта одной из сторон.

Однако, помимо общих положений, ст. 621 Кодекса выделяет отдельные нормы в отношении возобновления договора.

При этом арендатор обязан оповестить арендодателя о таком желании в срок, который прописан в договоре, а если такой срок отсутствует – то в разумный срок.

Ч. 2 этой же статьи устанавливает расширенное правило. Если арендатор по истечении срока аренды продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не высказывает своих возражений на этот счет, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.

Итак, изменить срок у срочного арендного соглашения можно двумя основными путями:

  • заключить доп. соглашение об изменении сроков, учитывая законодательные положения ст. 450-453 Кодекса;
  • или же вообще не предпринимать никаких действий (если арендодатель не возражает), просто продолжая пользоваться имуществом (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Срок действия договора без регистрации

Регистрация договора аренды или найма в Росреестре необходима тогда, когда срок его действия превышает 1 год. Для этого обеим сторонам нужно посетить отделение МФЦ с комплектом документов или лично посетить отделение Росреестра. Срок внесения правок в «дело» объекта составляет 5 рабочих дней. Иногда происходят задержки.

После регистрации договора сведения об аренде «автоматически» передаются в ФНС. Поэтому уйти от уплаты налогов собственнику жилья не удастся.

Источник: https://reka-zhizni.ru/punkt-prolongatsii-dogovora-arendy-obrazets/

Как правильно продлить договор аренды нежилого помещения

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продлить договор аренды нежилого помещения можно несколькими способами, в том числе путем автоматической пролонгации действующего соглашения. При оформлении документов о продлении арендного договора важно соблюдать требования законодательства, в том числе о регистрации долгосрочной аренды.

Способы продления аренды

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 году - о продлении срока, нежилого помещения, регистрация

Возможность продления арендных отношений может осуществляться следующими способами:

  1. автоматическая пролонгация соглашения на новый срок, если такое условие контрагенты предусмотрели в основном договоре;
  2. заключение допсоглашения о продлении до истечения срока действия основного договора;
  3. путем заключения нового договора с учетом преимущественного права арендатора;
  4. путем обращения в суд с требованием о принудительном продлении договора, если для этого имеются законные основания.

В подавляющем большинстве случаев продление договора осуществляется по взаимной договоренности сторон, которые имеют право, как сохранить ранее действовавшие условия, так и изменить характер правоотношений.

Как оформить продление

Поскольку при совершении арендной сделки стороны обязаны соблюдать требование о письменной форме договора, для продления отношений также нужно составить письменный документ. Исключение составляют случаи, когда условиями базового соглашения было предусмотрено условие об автоматической пролонгации аренды на тот же срок и на аналогичных условиях.

Дополнительное соглашение о продлении должно составляться с учетом следующих особенностей:

  • контрагенты по обоюдному согласию вправе изменить отдельные условия аренды, в том числе размер ежемесячных платежей;
  • срок продления также определяется сторонами по обоюдной договоренности, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом;
  • если основной договор был зарегистрирован в службе Росреестра, аналогичное требование предъявляется к дополнительному соглашению.

Скачать соглашение о продлении договора аренды нежилого помещения (образец)

Правило о государственной регистрации необходимо соблюдать и в случаях, если краткосрочный договор (менее одного года) после заключения соглашения становится долгосрочным.

Алгоритм действий контрагентов, которым необходимо продлить договор по обоюдному согласию, состоит из следующих действий:

  1. согласование новых условий о сроке действия арендных отношений, а также об иных положениях договора;
  2. составление двустороннего соглашения и подписание его обеими сторонами;
  3. представление дополнительного соглашения на регистрацию в службу Росреестра, если с учетом изменений срок аренды превысил один год.

Обратите внимание! Решение о продлении договора может принимать только законный собственник нежилого помещения. В случае если в период действия арендного договора объект недвижимости был продан другому владельцу, дополнительное соглашение нужно заключать с новым собственником.

Поскольку у арендатора имеется преимущественное право на продление договора после истечения срока его действия, требуется уведомить об этом арендодателя. Правила уведомления предусмотрены ст. 621 ГК РФ:

  • уведомление обязательно оформляется в письменной форме;
  • уведомление должно быть направлено арендодателю не позднее срока, зафиксированного в арендном договоре;
  • если такое условие в договоре не указано, уведомление подлежит направлению в разумный срок.

Если указанные условия не соблюдены, арендатор также вправе рассчитывать на продление договора, однако арендодатель не будет связан обязательствами и может на законном основании найти нового арендатора. Разумность периода направления уведомления, как правило, связана с месячным сроком, однако при рассмотрении таких споров в суде могут устанавливаться иные критерии.

Обратите внимание! Если собственник нежилого помещения отказал в реализации преимущественного права на продление договора, он не имеет права заключать арендное соглашение с иным лицом на протяжении следующего года. Если такой факт будет установлен, предыдущий арендатор вправе предъявить требование о переоформлении договора на себя, а также о взыскании убытков.

Если ни одна из сторон не выразила своего отношения о продлении договора до истечения его срока действия, однако фактическое пользование имуществом продолжается без возражений собственника, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Ключевое значение в этом случае будет иметь неопределенный характер арендных правоотношений:

  • для прекращения действия договоров с неопределенным периодом действия необходимо направлять уведомление второй стороне за три месяца;
  • иной срок уведомления может устанавливаться только нормативными правовыми актами или условиями самого договора.

Также законодательством могут регламентироваться предельные сроки заключения отдельных видов недвижимого имущества, в том числе и нежилых помещений. Если стороны продлят действие договора на срок, превышающий нормативное ограничение, будет применяться именно предельный период аренды, указанный в законе.

Это правило имеет значение для случаев, когда ни одна из сторон не выразила отношения к продлению срока, если он не предусмотрен условиями соглашения. В таком случае арендные отношения будут продолжаться только до истечения предельного срока действия, указанного в законе, после чего аренда автоматически прекращается.

При оформлении документов о продлении арендных отношений нет необходимости оформлять передаточный акт о возврате имущества собственнику, если нежилое помещение фактически остается в пользовании арендатора.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodlenie-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya

Пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации

  • Чтобы составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации, укажите в нем, на какой срок, сколько раз и при каких условиях будет продлен договор.
  • Особенно удобно такое условие для договора аренды транспортных средств, поскольку такой договор по окончании срока действия не будет возобновлен на новый срок и отношения прекратятся.
  • При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимости учтите, что в некоторых случаях понадобится его государственная регистрация.

Что означает автоматическая пролонгация договора аренды

Условие об автоматической пролонгации означает, что действие договора продлевается без подписания дополнительных соглашений, нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о таком продлении.

При наличии такого условия стороны не обязаны продлевать договор. Это ограничивало бы права собственника и противоречило бы сущности арендных обязательств, которые носят срочный характер (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для того, чтобы договор не был автоматически продлен на предусмотренный в нем срок, достаточно известить другую сторону о намерении его прекратить.

Автоматическая пролонгация договора аренды транспортных средств

Включите в договор условие об автоматической пролонгации, если вы и контрагент настроены на продолжение арендных отношений, вас устраивают текущие условия.

Дело в том, что, поскольку есть нюанс для этого договора, он не может быть возобновлен на неопределенный срок (ст. ст. 632, 642 ГК РФ).

Это означает, что, если стороны не успели продлить договор до его окончания, он прекратится и арендатор обязан будет вернуть имущество (ст. 622 ГК РФ).

Условие об автоматической пролонгации позволит избежать материальных и временных затрат на подписание дополнительных соглашений каждый раз при окончании срока действия договора.

Автоматическая пролонгация договора аренды недвижимости

При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимого имущества может возникнуть вопрос о государственной регистрации продления договора.

Госрегистрация не требуется для договоров аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенных на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). К аренде помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Источник: https://cinemafoodfest.ru/prolongatsiya-dogovora-arendy-nedvizhimogo-imushhestva-bez-registratsii/

Продление договора аренды нежилого помещения: оформление доп. соглашения и другие способы пролонгации

Чёткого определения, что такое нежилое помещение, законодательство РФ не содержит. Исходя из этого, к данной категории можно отнести все помещения, которые не имеют признаков жилых (предназначенных для постоянного проживания людей).

Иногда возможна смена назначения жилого помещения на нежилое. Обратный перевод также допускается, но является сложной процедурой.

Для осуществления своей коммерческой деятельности предприниматели часто берут нежилую недвижимость в аренду, иногда с последующим выкупом. Такие правоотношения оформляются договором аренды.

  • Данный документ должен содержать полные наименования контрагентов и их реквизиты, систему налогообложения, применяемую арендодателем, характеристику предмета договора (описание свойств объекта (площадь, место расположения, подтверждение права собственности или права сдачи в субаренду), величину арендных платежей (и возможность их увеличения, если таковое предусмотрено), права и обязанности контрагентов, регламент передачи помещения, срок действия контракта и процедура его продления (если срочный), алгоритм разрешения споров.
  • Также в договоре может быть прописаны и другие пункты: порядок оплаты коммунальных услуг, вопросы страхования имущества, возможность передавать нежилое помещение в субаренду, пункт об обязательной регистрации соглашения в Росреестре, порядок возмещения затрат владельца недвижимости на реконструкцию и ремонт помещения и другие нюансы.
  • Правоотношения, возникающие в процессе аренды нежилого помещения, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.
Читайте также:  Альтернативные способы разрешения споров в 2020 году - что это такое, коммерческих, мчп, основные преимущества правовых

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое пролонгация?

В ст. 610 ГК РФ указано, что соглашение на аренду нежилой недвижимости может быть заключено как на определённый срок, так и без указания периода действия.

Договор с неопределённым периодом действителен до тех пор, пока одна из сторон не инициирует его расторжение. При этом контрагент, по чьей инициативе расторгается контракт, должен уведомить другую сторону не менее чем за три месяца до фактического прекращения его действия (если там не указаны иные сроки уведомления).

Применительно к нежилым помещениям законодательство РФ не устанавливает предельного периода аренды, и по сути контракт может быть заключён (продлён) на любой срок.

Пролонгацией договора аренды является его продление по согласию сторон на определённый или неопределённый период.

Можно ли пролонгировать контракт?

Внимание! Срочный контракт по истечению периода его действия возможно продлить. Согласно ГК РФ (ст. 621, ч. 1) арендатор, который соблюдал все условия контракта, имеет приоритетное право на его продление перед третьими лицами.

Исключительным правом арендатор может воспользоваться, если соблюдены следующие условия:

  • в имеющемся договоре или в законодательных актах РФ не содержится указаний на то, что арендатору запрещено воспользоваться исключительным правом;
  • в течение всего периода аренды арендатором соблюдались все условия арендного соглашения;
  • арендатор своевременно уведомил арендодателя о своём желании пролонгировать контракт (в период, указанный в договоре, или не меньше, чем за 3 месяца).

При этом законодательством предусмотрено четыре способа пролонгации:

  1. Автопродление на новый срок. Такой способ применяется в случае, если автопродление прописано в предыдущем контракте.
  2. Заключение дополнительного соглашения с указанием на продление. Это не очень распространённый способ пролонгации. Он применяется в тех случаях, когда автоматическое продление использовать неудобно. Например, в случаях, когда аренда выступает обременением права собственности, и необходимо отслеживать сроки этого обременения.

    Если арендодатель и арендатор выбрали подписание дополнительного соглашения, то в этом документе нужно прописать условия, которые изменяются (сумму арендной платы, сроки аренды, условия пользования нежилым помещением). Также изменения могут заключаться в смене типа договора — например, определённый срок меняется на неопределённый период.

    Важно! Если основной контракт зарегистрирован в Регистрационной палате, дополнительное соглашение также должно пройти такую процедуру.

  3. Заключение нового арендного соглашения с учетом положений об исключительном праве арендатора. По истечению периода действия договора контрагенты заключают новое соглашение (с прежними или изменёнными условиями).

    Новый контракт с условием исключительного права заключается при условиях:

    • ограничение исключительного права не было указано в договоре;
    • арендатор соблюдал все условия контракта;
    • арендатор письменно сообщил арендодателю о своём намерении применить исключительное право.
  4. Принудительное продление через судебный орган. Такой способ пролонгации применяется в случае, если арендодатель отказывается продлевать договор арендатору, обладающему исключительным правом. Арендатор может обратиться в суд для пролонгации соглашения и (или) компенсации понесённых убытков.

Как продлить?

Для пролонгации можно воспользоваться несколькими способами: заключить дополнительное соглашение, оформить новый контракт или направить арендодателю письмо-уведомление.

Допсоглашение

Оно может содержать новые пункты, которых не было в прежнем договоре, отменять некоторые положения основного договора или изменять прописанные там условия. Дополнительным соглашением может быть, например, закреплены условия о выкупе объекта нежилой недвижимости арендатором после того, как он внесёт полную стоимость данного помещения.

Если изменяется размер арендной платы, то нужно также прописать и новую сумму НДС. Также нужно учитывать, что законом допускается повышение арендной платы не чаще, чем один раз год. Если в договоре или дополнительном соглашении прописано иное, этот пункт считается ничтожным.

Те положения основного контракта, которые остались без изменения, по-прежнему имеют свою силу и являются обязательными и исполнению всеми сторонами. Дополнительное соглашение составляется и подписывается в двух экземплярах (если арендаторов несколько, то количество экземпляров определяется по числу всех контрагентов).

Если первоначальный контракт был нотариально заверен, то данную процедуру нужно провести и с дополнительным соглашением. Если дополнительное соглашение заключается на срок более 1 года, оно должно пройти процедуру обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Оформление нового контракта

Составление нового договора аренды нежилого помещения производится в соответствии с требованиями к оформлению договоров аренды, прописанными в ГК РФ.

Если контракт заключается на период более 1 года, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Регистрация позволяет снизить риски как для арендодателя, так и для арендатора. Но в российской практике довольно часто заключают контракт по аренде нежилой недвижимости на 11 месяцев, чтобы избежать процедуры обязательной регистрации.

Письмо-уведомление арендодателю

Письмо-уведомление на продление действующего контракта по аренде нежилого помещения арендатор направляет арендодателю в том случае, если он имеет приоритетное право аренды. Такое письмо передаётся лично или отправляется почтой.

В письме-уведомлении арендатор просит пролонгировать соглашение об аренде на тех же условиях и указывает сроки.

В каких случаях автоматически продлевается действие?

Автоматическая пролонгация арендного соглашения означает, что контрагентам вообще не нужно ничего предпринимать для продления контракта. Такой способ продления применяется в двух случаях:

  • Если автопродление прописано в условиях договора.
  • Если выполняются условия, содержащиеся в ч. 2, ст. 621 ГК РФ (арендатор продолжает использовать нежилую недвижимость после истечения периода действия арендного контракта и арендодатель не возражает против этого). В таком случае арендный контракт будет считаться автоматически пролонгированным на неопределённый срок.

ГК РФ (ст. 651, п. 2) указывает на необходимость обязательной государственной регистрации контракта в Росреестре при пролонгации аренды помещения, если он был заключен на период более 1 года. Срок действия такого соглашения начинается с даты его регистрации. Порядок регистрации устанавливает федеральный закон № 218-ФЗ.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
  2. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  3. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Чтобы зарегистрировать договор, один из контрагентов обращается в многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением, к которому должны быть приложены следующие документы:

  • контракт на аренду нежилой недвижимости (2 экземпляра);
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • учредительные документы (если заявитель — юридическое лицо) или документы, удостоверяющие личность (если заявителем является физическое лицо);
  • квитанция об оплате государственной собственности;
  • согласие собственника (если нежилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности);
  • согласие залогодержателя (если недвижимость находится в залоге);
  • технический план помещения (если в аренду сдаётся не весь объект полностью, а его часть).

Срок регистрации составляет не более 7 дней. Размер государственной пошлины для физических лиц в 2018 году составляет 2000р., а для юридических лиц — 22 000р.

Если с заявлением о регистрации обращается несколько контрагентов, то сумма государственной пошлины распределяется между ними в равных долях (некоторые особенности расчета регламентируются Налоговым кодексом РФ (ст. 333.18, п. 2).

Что делать в случае отказа?

Важно! Если арендодателю, обладающему исключительным правом, соблюдающему все условия, арендатор отказал в пролонгации контракта и в течение 12 месяцев заключил соглашение об аренде с иным контрагентом, то первоначальный арендатор может обратиться в суд. Данный вопрос регламентируется ч.

1 ст. 621 ГК РФ.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения может быть оформлен на определённый и неопределённый срок. В первом случае возможна пролонгация такого соглашения.

Арендатор, с которым уже был заключён договор, обладает приоритетным правом на его продление перед третьими лицами.

  1. отсутствие ограничений на такое право, прописанных в действующем договоре аренды или в законодательных актах РФ;
  2. арендатор выполнял все условия действующего договора;
  3. арендодатель был вовремя поставлен в известность о намерении пролонгировать соглашение (не менее чем за три месяца или в иные сроки, если они прописаны в действующем контракте).

Существует четыре способа пролонгации: автопродление на новый период, заключение дополнительного соглашения с указанием на продление, заключение нового арендного контракта с учетом положений об исключительном праве арендатора, принудительное продление соглашения через судебный орган.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/poryadok-oformleniya/vidy-dogovorov/sroki/prolongatsiya.html

Ссылка на основную публикацию