Предварительный договор аренды нежилого помещения в 2020 году — что это такое, образец, для регистрации ооо

Предварительный договор аренды нежилого помещения в 2020 году - что это такое, образец, для регистрации ООО

Понятие предварительного договора аренды является неизвестным для подавляющего большинства граждан нашей страны. Тем не менее, составление такого документа очень удобно как для физических лиц, так и для юридических лиц и хозяйствующих субъектов.

Прибегают к такому документу в ситуации, когда заключение договора аренды, нежилого или строящегося помещения отложено на дальний срок, или требует составления образца для того, чтобы согласовать все плюсы и минусы намечающейся сделки. Познакомимся подробнее с деталями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Общее понятие соглашения

Вопросы заключения, а также иные нюансы, которые сопровождают данную сделку, находятся в ведении гражданского законодательства. Именно Гражданский кодекс в статье 429 указывает нам на необходимость определения объекта недвижимости, который должен быть передан вашему оппоненту по сделке, за что вы получите соответствующую арендную плату.

Но часто возникают ситуации, когда составление договора аренды сразу, в том виде, в котором он должен сохраняться продолжительное время, невозможно. Одна из сторон не уверена в своей платежеспособности, и хочет попытаться вступить в роль арендатора, путём составления предварительного договора аренды. Естественно о таких намерениях принято сообщать заранее.

Многим такое соглашение между сторонами нужно для того, чтобы заранее предусмотреть все условия сделки, чтобы потом в настоящий договор можно было внести изменения. Таким образом, цель подобного договора однозначна и понятна.

Значение предварительного соглашения содержится в пункте 10 постановления Пленума Верховного суда No 13 от 25 января 2013 года. Данный документ говорит о том, что заключение подобных соглашений находится в ведении законодательства нашей страны, а руководствоваться при составлении такого соглашения необходимо Гражданским кодексом.

Целью предварительного заключения является формирование правовой основы, которая привлечена к дальнейшей эксплуатации недвижимости, которая имеется у арендодателя на момент составления предварительного договора.

Данный документ содержит в себе информацию, которую можно смело сравнивать с настоящим договором аренды. Однако, всё же предварительный договор – это более сжатое соглашение, которое содержит в себе тезисное описание нюансов сделки.

Нюансы сделки:

  1. В договоре перечисляются субъекты, которые заинтересованы в отношениях друг с другом.
  2. Главное, чтобы субъекты были уполномочены на осуществление подобных действий законом.
  3. Кроме того, конструкция должна позволять субъектам сократить риски от осуществления предпринимательской деятельности.
  4. Договором устанавливаются инструменты, которые могут обеспечить воздействие на нарушителя контрагента эффективно и быстро.
  5. Прописывается возможность возмещения убытков, и даже принуждение к заключению договора аренды по-настоящему.
  6. Также прописываются условия, которые должны быть соблюдены сторонами для того, чтобы отношения между оппонентами приняли новый оборот.
  7. По желанию стороны могут добавить и иные пункты, которые имеют значения для сделки.

Что содержится в пункте договора?

Скачать бланк образца предварительного договора аренды нежилого помещения можно здесь

Предмет заключения

По распространенному заблуждению считается, что предметом предварительно составленного соглашения является недвижимое имущество, об аренде которого говорится в тексте. На самом деле это не так.

Информационное письмо Верховного Суда от 16 февраля 2001 года No 59 поясняет, что предметом предварительного соглашения является будущий договор , который будет составлен после того, как будет изучен предварительный, а также обстоятельства сложатся в пользу официального заключения отношений между субъектами.

Предметом договора являются будущие отношения, которые будут установлены между сторонами. Именно этот аспект должен учитываться при составлении.

Осознавая то, что соглашение об аренде выступает перед нами в качестве акта организационного характера, появляется единственное обязательство, которое соответствует его предмету – это обязанность сторон заключить соглашение об аренде в установленный срок.

Об этом говорит статья 429 Гражданского кодекса, а также информационное письмо Верховного суда под номером 59. Таким образом, можно сделать вывод, что на правовом режиме недвижимого имущества пункты договора никаким образом не отражаются.

А отношения имущественного характера между субъектами не возникают. В предварительном договоре аренды могут прописываться лишь те обязанности, которые возникают в случае, если дело дойдет до составления основного договора ренты.

Однако, составление является скорее правом, которое должны реализовать обе стороны. Обязанность ответить на составление бумаг появляется в случае, если одна сторона против его составления, а другая за.

Срок действия

ГК в статье 429 устанавливает необходимость отражения в предварительном соглашении вопросов сроков, которые должны быть оговорены сторонами до момента заключения основного . В случае, если стороны забыли упомянуть этот срок, или сознательно не прописали его, то его продолжительность будет равняться одному календарному году.

Вопрос определения сроков прописан в статье 190 Гражданского кодекса. В нём содержатся правила, которые подразумевают указание конкретной даты, либо же период времени, который рассчитывается в календарных днях.

Статья 190 ГК РФ. Определение срока

  1. Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
  2. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При этом, определение Верховного суда No 2352 от 5 марта 2011 года постановляет, что в определении вопроса срока нельзя ставить в момент заключения договора аренды его на дату, когда той или иной стороной будут выполнены определенные условия. Срок должен быть четко прописан.

В случае, если же всё-таки стороны совершили оплошности и указали срок, который не подходит по формату к требованиям Гражданского кодекса, он будет признан неустановленным, и в соответствии со статьей 429 ГПК будет приравнен к одному календарному году.

Ответственность

В пятом пункте договора прописываются вопросы, которые связаны с наступлением ответственности сторон за те или иные действия или бездействие.

Так, в договоре очень часто встречаются следующие пункты.

  • Сторона может быть освобождена от ответственности полностью, или же частично в случае, если докажет, что исполнить требование договора не было возможности по весомым уважительным причинам.
  • В случае, если наступают обстоятельства, которые указаны в пункте выше, необходимо известить своего оппонента о том, что появились трудности в виде форс-мажорных обстоятельств. В противном случае ваш оппонент по сделке может требовать с вас объяснений.
  • Если извещение своего оппонента было сделано несвоевременно, то скорее всего стороне придётся возместить убытки, которые понес оппонент.

Порядок разрешения споров

Необходимо посвятить пункт вопросу разрешения споров. В случае, если между сторонами возникают различные разногласия, а также споры, то они разрешаются путем осуществления переговоров.

В случае, если переговоры не помогли урегулировать подобную проблему, то странам необходимо обратиться в арбитражный суд, где в установленном законом порядке они предъявят свои доказательства и дождутся решения суда в ту или иную пользу.

Расторжение

Подобный документ может быть расторгнут по истечению срока его действия, чему будет предшествовать составление основного договора аренды. Также, в случае если сторонами достигнуто двустороннее соглашение, договор может быть расторгнут, при этом, основной составляться не будет.

В одностороннем порядке расторжение возможно в том случае, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, более того, ее действия каким-либо образом ухудшают материальное положение оппонента.

В этом случае возможно осуществить расторжение договора в одностороннем порядке, как путем переговоров, так и путем обращения в судебную инстанцию.

Как продлить?

Для того, чтобы продлить данный договор еще на установленный срок, максимальная длительность которого составит один календарный год, сторонам необходимо составить дополнительное соглашение и приобщить его к договору.

Также, в случае, если срок истек достаточно давно, и появилась необходимость его продления, стороны могут составить между собой еще один подобный документ. Однако, для того, чтобы было осуществлено продление необходимо наличие согласия обеих сторон.

  • В случае, если консенсус не был достигнут, то данный вопрос не имеет место подниматься.
  • Составление предварительного договора аренды – это хорошая практика, и одновременно опыт, который поможет вам сориентироваться в том, на что следует обращать внимание при составлении основного.
  • Надеемся, что у вас не возникнет сложностей со своим оппонентом по сделке, и в будущем, по истечению срока договора, вы сможете составить основной, который окончательно закрепит сложившиеся между вами отношения по аренде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/predvaritelnyj-dogovor.html

Договор аренды нежилого помещения: как составить, образец 2020 г

Последние изменения: Январь 2020

Когда необходимо решить вопрос размещения предприятия коммерческого или некоммерческого направления, либо организовать хранение товаров или вещей, заключается договор аренды нежилого помещения.

Чаще сторонами соглашения становятся юрлица, однако не исключено подписание с физлицами.

Чтобы не было проблем с использованием и надлежащим исполнением обязательств подписантов, следует разобраться в правилах составления документа, а также включении важных пунктов.

Договор аренды нежилого помещения: образцы

Предварительный договор аренды нежилого помещения в 2020 году - что это такое, образец, для регистрации ООО

В Гражданском кодексе есть ряд норм, определяющих форму договора аренды нежилого помещения:

  • ст. 606-625;
  • гл.34 (пар.4).
  • Для подписания готовят 2 экземпляра для обеих сторон.
  • Из основных требований к документу стоит отметить:
  1. Реквизиты подписантов.
  2. Описание передаваемого объекта (основные идентифицирующие характеристики).
  3. Срок и размер оплаты за арендованное имущество.

При включении пунктов с описанием проверяют, чтобы были указаны:

  • точное место, адрес;
  • размер, площадь согласно сведениям из БТИ;
  • указание места расположения (номер комнаты, офиса, этаж, любая информация, которая поможет точно установить расположение переданного объекта);
  • назначение нежилого объекта (производство, офис, склад, торговля).

Структура двустороннего соглашения соответствует общепринятым нормам составления юридически значимого документа. До того, как поставить подпись, внимательно изучают каждый пункт, нуждающийся в фиксации.

Основные пункты

Арендодатель, как правило, имеет готовый шаблон для арендаторов. Можно использовать его в качестве примера договора аренды нежилого помещения.

Читайте также:  Расторжение договора подряда в 2020 году - в одностороннем порядке по гк рф, по инициативе заказчика

При составлении отталкиваются от общих требований к типовому договору аренды нежилого помещения:

  1. Предмет соглашения подробно рассказывает об объекте сделки. Это существенный пункт, который должен быть в документе в обязательном порядке. Объект описывают в следующем порядке: наименование, место, вид недвижимости, характеристики объекта, номер по кадастровому учету, метраж и этаж. Если описание объекта содержит неточности, заинтересованная сторона вправе аннулировать соглашение.
  2. Назначение объекта. Указание цели использования поможет арендодателю призвать вторую сторону к ответу и расторгнуть отношения, если будет установлено ненадлежащее использование комнат согласно п.1 ст. 619 гражданского законодательства (ГК РФ). Аналогично решается вопрос, если недвижимость перестала отвечать указанным в соглашении условиям назначения. Согласно ст. 620 ГК РФ, стороны могут договориться о сохранении отношений со снижением платы или штрафом.
  3. Плата арендатора – ключевой пункт, поэтому весь порядок передачи средств подлежит четкому описанию – сроки, условия оплаты, размер, правила передачи. Плата назначается в любой удобной форме – за каждый метр, за одно помещение, объект. Допускается неденежная форма оплаты, например, выпускаемым товаром или оказываемой услугой, иные варианты.
  4. Не меньшее значение имеет срок действия арендных отношений. Это может быть любой период, необходимый арендатору, либо заключается бессрочный договор аренды нежилого помещения. Согласно ст. 610 ГК РФ, отсутствие указания сроков означает, что стороны решили сотрудничать на постоянной, бессрочной основе.
  5. Обязанности сторон предполагают предоставление нежилой недвижимости в полном соответствии с заявленной в документе информацией, надлежащее использование и своевременную оплату. Если владелец и арендатор договорились о правилась ремонта и расходах на обслуживание площади, эти положения подробно описывают в документе.

При указании срока 1 год и более сторонам арендных отношений следует помнить о необходимости регистрации отношений. Иногда, чтобы избежать регистрации, стороны чаще указывают меньший срок (например, 11 месяцев), с последующим продлением на новый срок.

Иногда сотрудничество не несет ничего хорошего. Арендатор или арендодатель нарушает договоренности или разочаровал вторую сторону. Чтобы спокойно расстаться и иметь право в одностороннем порядке прервать невыгодное сотрудничество, необходимо заранее предусмотреть включение пункта, устанавливающего правила расторжения по инициативе одной из сторон.

Отдельным пунктом стороны могут включить обязанность арендатора по улучшению переданного объекта.

Проблема в том, что закон предписывает считать выполненные улучшения собственностью арендатора, если они характеризуются как отделимые от имущества улучшения.

Если выполненные мероприятия неотделимо связаны с арендованным имуществом, арендодатель обязан возместить расходы арендатора. Если согласия на проведение работ хозяин не давал, компенсация за потраченные на улучшения средства не выплачивается.

Как заключить договор аренды нежилого помещения

Владея информацией, как составить договор аренды нежилого помещения, остается уточнить процедуру правильного оформления и передачи имущества арендатору:

  • Проверка сделки на юридическую чистоту. Помимо документов к договору аренды нежилого помещения, проверяют благонадежность будущего партнера (арендодателя и арендатора) и наличие права подписывать бумаги по распоряжению имуществом.
  • Сверяют информацию в соглашении с документацией и фактическими данными помещений.
  • Уточняют финансовое положение второй стороны, запрашивают сведения о наличии судебных споров и риска ареста имущества по исполнительному производству.
  • При передаче площадей проверяют их техническое состояние и имущество, арендуемое вместе с недвижимостью.
  • При подписании каждая сторона получает свой оригинал, а если договоренность продлится более года, арендные отношения подлежат государственной регистрации.

Оформить договор под магазин

Одной из форм использования недвижимости является ее передача по договору арендs помещений под магазин.

Документ не имеет особых отличий от стандартного бланка, а подписанты обращают внимание на указание ключевых реквизитов:

  1. Точные реквизиты подписантов.
  2. Описание объекта.
  3. Арендная плата.
  4. Срок действия.

Если в документе нет указания о величине платежа арендатора, аренда признается недействительной, а соглашение – незаключенным.

Передавать во временное пользование можно не только отдельные комнаты, изолированные пространства, но и здания, постройки, сооружения.

Важное условие – указание точного объекта в соглашении. Недопустимо указывать в документе один из элементов сооружения (чердачное помещение или подвал).

Использование частей объекта не предусмотрена обычным договором аренды нежилых помещений. Об этом указано в письме ВАС РФ №66 от 11 января 2002 года.

Недействительным будет признан и контракт без приемопередаточного акта, в ходе которого наниматель принимает объект и ключи от него.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/dogovor-arendyi-nezhilogo-pomeshheniya/

Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец

  • Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения 
  • Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора
  • Определение срока заключения основного договора 
  • Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды 
  • Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.

Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.

Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

  1. Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:
  2. — понуждение к заключению основного договора через суд;
  3. — возмещение убытков.

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора

В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:

  • ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 признал правомерным его определение путем указания адреса здания, а также ориентировочной площади помещений;

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_arendy/predvaritelnyj_dogovor_arendy_nezhilogo_pomeweniya_obrazec1/

Предварительный договор аренды нежилого помещения, здания: форма и предмет документа, правила заключения, срок действия

Нежилые помещения предназначаются для ведения предпринимательской деятельности. Они представлены складами, фабриками, заводами или офисами.

Если какое-либо лицо желает арендовать данное помещение, но только спустя некоторое время, то составляется предварительное арендное соглашение. Оно содержит сведения о том, когда будет подписан основной договор.

Подкрепляется данный документ залогом или другими обязательствами.

Понятие соглашения

Арендодателями выступают только владельцы помещений или лица, обладающие соответствующими полномочиями. Для этого требуется, чтобы объект был уже построен, а также на него зафиксированы права.

Но ведение предпринимательской деятельности требует от бизнесменов гибкости, поэтому нередко потенциальные арендаторы желают подписать договор до окончания строительства объекта.

Чтобы будущий владелец помещения не отдал объект другому предпринимателю, формируется предварительный договор.

Внимание! Предварительный договор аренды нежилого помещения обеспечивает правовую основу для использования имущества в будущем.

Обычно такой документ составляется и подписывается на этапе строительства объекта. Это позволяет оперативно найти арендаторов, которые сразу после введения здания в эксплуатацию подписывают основные контракты и вносят арендную плату.

За счет этого существенно снижаются предпринимательские риски.

Если арендатор, заключивший предварительное соглашение, отказывается от своих обязательств, то он возмещает убытки или через суд принуждается к заключению основного контракта.

Когда используется договор

Правила составления предварительного контракта приводятся в ст. 429 ГК и гл. 34 ГК. Дополнительные сведения содержатся в Постановлении Пленума ВАС №13. Договор составляется в следующих ситуациях:

  • объект еще не достроен;
  • на здание еще не оформлено право собственности;
  • планируется подписание основного контракта после окончания текущего соглашения с другим арендатором.

К плюсам составления договора относится:

  • владелец помещения уверен, что имущество будет сдано в аренду после завершения строительства или при других условиях;
  • предварительно обсуждаются и фиксируются нюансы сотрудничества, которые важны для каждого участника;
  • арендатор уверен, что понравившееся нежилое помещение не будет передано другому лицу;
  • договором подтверждается официальная договоренность между сторонами, а также обеспечивается возможность разрешить конфликты в суде;
  • если арендатор откажется подписывать основной договор, то владелец помещения получает компенсацию, а также может принудить второго участника исполнить обязательства.

Справка! Если арендатором выступает компания, которая планирует пользоваться помещением для предпринимательской деятельности, то даже предварительное соглашение передается в ФНС.

Предмет соглашения

В качестве предмета данного договора выступает срок заключения основного контракта. Стороны обязаны подписать новый документ без каких-либо возражений или дополнительных условий. При этом между участниками не возникают имущественные отношения, так как документ не влияет на правовой режим недвижимости.

В условиях документа приводятся основные характеристики нежилого помещения, что позволяет его легко идентифицировать. Но иногда возникают сложности с описанием, так как нередко предварительное соглашение составляется на первом этапе строительства объекта.

В договор обязательно включается адрес нежилого помещения, его будущая площадь, а также этажность.

Читайте также:  Трудовой договор с уборщицей в 2020 году - образец, по совместительству, служебных помещений

Характеристики документа

Отсутствует унифицированная форма предварительного договора аренды нежилого помещения, поэтому он формируется на основании образца основного договора. Для этого учитываются правила:

  • договоренность фиксируется исключительно в письменном виде;
  • применяется так же форма, что и при составлении основного договора;
  • составляется и подписывается только один экземпляр;
  • государственное регистрирование требуется только для соглашений, срок действия которых превышает один год. Но регистрация предварительного договора аренды не производится;
  • договор не представлен сделкой с нежилым помещением, так как обладает только организационным характером и предназначается для закрепления договоренностей.

Внимание! Если имеются только устные договоренности, то их нарушение не влечет за собой привлечение нарушителя к ответственности.

Структура документа

Предварительный договор аренды здания состоит из нескольких обязательных пунктов. К ним относится:

  • название документации;
  • место составления;
  • дата заключения;
  • сведения об участниках;
  • предмет договора, представленный обязательством заключить основное соглашение через определенный период времени, причем если отсутствует возможность конкретизации данного срока, то указывается, что основной документ будет подписан в течение года;
  • существенные условия предварительного договора аренды недвижимости, к которым относятся сведения об объекте, его технические параметры, способ передачи и цели оформления в аренду;
  • обязанности, возникающие у каждого участника;
  • правила расчетов между сторонами;
  • срок действия основного арендного договора;
  • форс-мажоры, при которых возможно расторжение или изменение контракта;
  • способ решения возникающих споров или разногласий;
  • реквизиты и контактные данные участников.

При необходимости включаются дополнительные пункты, не нарушающие требования законодательства или интересы участников.

Образец соглашения: Скачать документ.

Срок действия

На основании ст. 429 ГК желательно приводить в тексте документа срок его действия. Но иногда невозможно точно сказать, когда имущество будет достроено или освобождено прошлыми арендаторами. Поэтому разрешено указывать, что основной контракт будет подписан в течение года.

В качестве точки отсчета могут выступать не только конкретные даты, но и промежутки времени, а также какие-либо конкретные события. Например, часто используется дата введения дома в эксплуатацию или дата окончания срока действия прошлого арендного договора.

Внимание! Основной контракт подписывается исключительно с арендодателем, который может доказать наличие права собственности на имущество.

Если вовсе отсутствуют какие-либо сведения, имеющие отношение к сроку действия документации, то считается, что она действительна в течение одного года. Если до конца этого периода стороны не подписывают основное соглашение или не вносят изменения в текущий документ, то их обязательства по предварительному контракту прекращаются.

Как обеспечиваются обязательства

Обычно в составлении предварительного договора заинтересован именно владелец имущества, который желает до окончания строительства нежилого помещения найти арендаторов. Поэтому кроме непосредственного контракта используются другие меры обеспечения, гарантирующие, что каждый участник исполнит обязательства, приведенные в тексте.

Внимание! Дополнительные обеспечения применяются на основании положений ст. 380 и 381 ГК.

Обычно используется задаток, который предоставляется арендатором. Если он откажется от подписания основного договора, то деньги остаются у владельца имущества.

При расчете размера задатка учитываются разные факторы:

  • размер ежемесячного арендного взноса;
  • длительность срока действия предварительного контракта;
  • иные особенности.

Обычно взимается полноценная плата за аренду за месяц или половина этой суммы. Если по вине арендатора в указанный срок договор не заключается, то задаток не возвращается. Если же виновником ситуации выступает арендодатель, то он возвращает не только задаток, но и проценты, указанные в предварительном соглашении.

Другим способом подтверждения намерений сторон выступает обеспечительный платеж. Его размер оговаривается обоими участниками, а также зависит от условий сделки.

Заключение

Предварительный договор нежилых объектов позволяет заранее договориться относительно сдачи имущества в аренду после его строительства или иных действий.

Соглашение формируется только в письменной форме, а также содержит обязательные условия, обеспечивающие его юридическую значимость.

Для защиты сторон от мошенничества или неправомерного нарушения условий применяется задаток или обеспечительный платеж, причем размер выплат зависит от разных факторов.

Источник: https://akti-vipolnnenyh-rabot.ru/predvaritelnyj-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Предварительный договор аренды нежилого помещения в 2020 году — что это такое, образец, с задатком, форма

Сегодня сдача недвижимости в аренду подразумевает составление специального договора. Причем формат такового не определяется законодательством.

Но при этом необходимо будет обязательно сформировать таковой. Таким образом возможно будет стандартизировать взаимоотношения арендодателя и арендатора.

Также помимо этого такого типа договор выполняет обширный перечень самых разных иных функций. Например, дает возможность защитить свои права в законном порядке как нанимателю, так и арендатору.

Несмотря на отсутствие единой формы договора данного типа существуют специальные нормативы, в соответствии с которыми должно быть составлено соглашение.

В противном случае оно попросту может быть признано частично или даже полностью недействительным.

Основные моменты

Нежилые помещения сегодня могут быть использованы для реализации самых разных целей. Стоимость такой недвижимости как и жилой относительно велика.

Именно поэтому нередко таковые помещения попросту оформляются в аренду. На данный момент существует множество самых разных тонкостей, непосредственно связанных с арендой.

Очень важно правильно составить договор между арендатором и арендодателем.

В дальнейшем это позволит избежать обширного количества самых разных затруднений. Со всеми тонкостями составления соглашения нужно будет разобраться предварительно, заранее.

Сегодня договор аренды нежилого помещения в строящемся здании, а также в иных типах недвижимости составляется стандартным образом.

Что это такое

Непосредственно под арендой подразумевается предоставление во временное пользование недвижимости для определенных целей. Причем таковые могут быть различными.

Чаще всего нежилые помещения используются для реализации следующих задач:

  • размещение товаров – в качестве склада;
  • под производственные помещения;
  • иное.

Соответственно, аренда должна осуществляться на определенных условиях. Все таковые обозначаются в подписываемом в двустороннем порядке договоре.

Таковой обозначается как «договор аренды». Установленной стандартной в законодательстве формы он не имеет.

Но при этом существует ряд пунктов, присутствовать которые должны в нем обязательно. Причем различают разные виды аренды. Таковая может быть как долгосрочная, так и краткосрочная.

Соответственно, данный момент обязательно должен быть обозначен в договоре аренды. Со всеми тонкостями процесса формирования соглашения нужно разобраться предварительно.

Отдельные виды договоров предусматривают включения пункта о ремонте и задатке. Базовые требования к соглашениям обозначаются в ГК РФ.

С какой целью заключаются

Договор предварительной аренды нежилого помещения позволяет разрешить одновременно сразу несколько достаточно серьезных задач.

В первую очередь к таковым относится следующее:

Все права и обязанности всех участников Взаимоотношений закрепляются на бумаге
Договора предварительной аренды иногда включают в себя пункт о задатке Тем самым устанавливается факт серьезности намерений по аренде площади
С помощью договора аренды возможно будет защитить свои права В суде как заемщику, так и заимодавцу

Сегодня существует большое количество разнообразных тонкостей составления данного вида договора.

Потому если в соглашении фигурирует достаточно существенная сумма – стоит обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Особенно если опыт сдачи таковых помещений по какой-то причине отсутствует. Следует также различать договор аренды и договоре предварительной аренды.

Второй не подразумевает обязательства по арендной плате, а также иные тонкости. Причем потенциальный арендатор имеет право расторгнуть таковой договор.

Соответственно, именно по этой причине нередко одним из обязательных пунктов является раздел о задатке, предварительной оплате.

Соответственно, при расторжении такового соглашения предоплата попросту не возвращается.

Правовое регулирование

Сегодня все вопросы, связанные с договором аренды нежилого помещения отражаются в специальном законодательстве.

Основополагающим документом является гл.№34 Гражданского кодекса РФ.

Она включает в себя ряд статей, отражающих саму возможность аренды помещения, а также множество иных моментов.

Все тонкости формирования договора аренды обозначаются в ст.№606 ГК РФ. Там же дается определение таковому.

На данный момент существует перечень требований к имуществу, которое может быть передано в аренду. Вопрос объекта аренды подробно раскрывается в ст.№607 ГК РФ.

Также отдельно представлены разделы, в которых обозначается вопрос сторон договоренностей рассматриваемого типа.

На данный момент права и обязанности арендодателя указаны в ст.№608 ГК РФ.

В некоторых случаях договора аренды обязательно нужно регистрировать в специальных государственных реестрах.

Момент таковой определяется именно ст.№609 ГК РФ. Соответственно, на договор предварительной аренды таковой правило попросту не распространяется.

Соглашения такого типа обязательно должны быть составлены в установленном порядке. Опять же законодательно определяется отрезок времени, в течение которого может продолжатся таковая аренда.

Данный момент определяется ст.№610 ГК РФ. Соответственно, аренда может быть долгосрочной и краткосрочной.

Арендодатель же в свою очередь несет определенную ответственность. В первую очередь – за предоставление имущества в аренду в надлежащем состоянии.

Вопрос таковой опять же закрепляется на уровне законодательно. Он определяется в ст.№612 ГК РФ.

Нередко возникают ситуации, когда на недвижимость, сдаваемую в аренду, имеют право третьи лица. Все нюансы подобной ситуации опять же отражены в Гражданском кодексе РФ – в ст.№613.

Также в договоре предварительной аренды нередко затрагивается вопрос оплаты арендной платы. Данный момент закрепляется на законодательном уровне.

Нюансы устанавливаются в ст.№614 ГК РФ. Важно учесть, что арендодатель получает определенную выгоду от сдачу недвижимости в аренду.

Соответственно, этот момент опять же нужно будет рассмотреть сквозь призму налогового законодательства. Обязательно необходимо рассмотреть все тонкости оплаты налогового сбора на прибыль.

Также в договоре предварительной аренды возможно указать обязанности сторон по поводу содержания недвижимости.

Данный момент устанавливается в ст.№616 ГК РФ. Соответственно, арендатор обязан будет поддерживать имущество в надлежащем состоянии.

Существуют особые виды имущества и аренды. Соответственно, момент таковой отражается в действующих нормах законодательства. Подобные нюансы определяют формат составляемого соглашения.

Все вопросы по этому поводу достаточно подробно раскрываются именно в ст.№625 ГК РФ.

Предварительный договор аренды нежилого помещения с задатком подразумевает перечисление денежных средств в определенном количестве.

Сами деньги могут быть переданы как наличным, так и безналичным расчетом. Этому моменту нужно будет уделить особое внимание.

Нередки случаи возникновения спорных ситуации именно по поводу авансовых платежей, задатка.

Отдельно стоит отметить вопрос разрешения спорных, конфликтных ситуаций. На данный момент времени разрешить таковые возможно будет лишь через суд.

Но при этом попытаться сначала разрешить вопрос мирным путем. Если же это по какой-то причине сделать не удается – только в таком случае необходимо обращаться в суд.

В противном случае если попыток урегулировать вопрос в досудебном порядке невозможно – понадобится обязательно обращаться в суд.

Читайте также:  Отмена судебного приказа о взыскании задолженности в 2020 году - по кредиту, образец, основания

Форма предварительного договора аренды нежилого помещения

Сегодня существует обширный перечень важных особенностей формирования договора аренды нежилого помещения. В первую очередь это касается именно формата самого договора.

При отсутствии опыта составления таковых документов лучше всего будет изучить нюансы заранее. Оптимальное решение – обратиться для составления к квалифицированному юристу.

Существует ряд базовых вопросов – разобрать которые понадобится предварительно. К таковым относится следующее:

  • стороны соглашения;
  • что относится к существенным условиям;
  • если для регистрации ООО;
  • между физическими лицами;
  • образец заполнения.

Стороны соглашения

В договоре в обязательном порядке отражается подробная информация по поводу сторон, которые заключили подобного типа соглашение.

Со всеми ними нужно будет ознакомиться предварительно. Причем договор аренды помещения может быть заключен между следующими лицами:

  • индивидуальный предприниматель;
  • физическое лицо;
  • юридическое лицо.

В зависимости от статуса конкретного гражданина будет изменяться формат договора. Причем в каждом случае понадобится указать в договоре:

  • полное наименование конкретного арендатора, арендодателя (будь то физическое лицо или же юридическое);
  • место регистрации;
  • место фактического расположения;
  • индивидуальный регистрационный номер.

Существует обширный перечень самых разных тонкостей, связанных с оформлением подобного рода договора.

Представленная информация о сторонах, заключивших такое соглашение, должна быть обязательно актуальной, точной.

Нередко проблемы юридического характера возникают именно в силу невыполнения данного требования.

Что относится к существенным условиям

Существует обширный перечень условий, которые должны быть обязательно отражены в договоре предварительной аренды нежилого помещения.

К таковым на данный момент времени относится следующее:

  • что представляет собой предмет договора;
  • цена соответствующего типа договора;
  • сроки реализации;
  • порядок разрешения споров;
  • заключительные положения;
  • реквизиты сторон;
  • приложения.

Наиболее важные моменты, которые должны быть обязательно указаны с максимальной точностью – это срок аренды, а также сумма, которая должна быть перечислена в качестве задатка.

Сам пример составления такового документа не составит большого труда найти. При наличии верно составленного образца вероятность допущения ошибок будет сведена к самому минимуму.

Если для регистрации ООО

Сегодня одной из самых популярных форм организации является общество с ограниченной ответственностью.

  • При этом одним из обязательных условий создания такового является наличие постоянного юридического адреса.
  • Соответственно, во многих случаях попросту нет возможности использовать личную собственность в качестве такового.
  • Именно поэтому необходим договор аренды помещения – по указанному в нем адресу будет поступать креспонденция.

Важно учитывать, что расхождение фактического и юридического адреса не допускается. Если же подобное имеет место – может возникнуть большое количество самых разных затруднений, сложностей.

Видео: предварительный договор аренды

Важно учитывать этот факт при предоставлении информации на регистрацию в специальный государственный реестр.

Между физическими лицами

Допускается составление договора данного типа между физическими лицами. Соответственно, формат составляемого соглашения будет стандартным.

Единственное отличие – вместо наименования юридических организации понадобится обозначить персональные, паспортные данные сторон договора. Все тонкости процесса определены законодательно.

Образец заполнения

При отсутствии опыт составления договоров предварительной аренды можно поступить различным способом.

Но оптимальным решением будет опять же именно обращение к юристу. Но далеко не всегда есть таковая возможность.

Именно поэтому возможно попросту самостоятельно составить документ по имеющемуся образцу. Таким образом вероятность допущения ошибок будет сведена к самому минимуму.

Сегодня предварительный договор аренды имеет большое количество самых разных нюансов, особенностей. Допущение каких-либо ошибок в нем должно быть исключено.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/predvaritelnyj-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Нюансы предварительного договора аренды — Статьи — Консалтинговая группа "Аюдар"

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статьи по теме:—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Ссылка на основную публикацию