Договор купли-продажи недвижимости в 2020 году — образец о намерениях, расторжение после регистрации

Договор купли-продажи недвижимости в 2020 году - образец о намерениях, расторжение после регистрации

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости — это предварительный договор, который заключается, чтобы избежать каких-либо рисков при совершении будущей сделки. В данный договор вносятся все условия совершения основной сделки, права, обязанности, ответственность, стоимость, порядок оплаты и сроки. Впоследствии, эти условия переносятся в основной договор купли-продажи недвижимости.

Назначение договора о намерениях

Договор о намерениях купить недвижимость является гарантией того, что сделка состоится. Но, после подписания предварительного договора права владения на объект недвижимости не переходят от владельца второй стороне. Он лишь подтверждает актуальность условий и сроков совершения сделки.

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости заключают по разным причинам. К наиболее популярным причинам заключения предварительного договора относят следующие:

  • Сроки откладываются из-за нехватки финансов у покупателя;
  • Отсутствие требуемых документов для совершения сделки у одной из сторон;
  • Отсутствие возможности у одной из сторон быть в ЕГРН для оформления сделки;
  • Приобретение жилья в новострое, которая еще не числится за застройщиком как собственность;
  • Долгосрочная проверка документации в Росреестре;
  • Приобретение жилья с обременением;
  • Иные ситуации, которых довольно много.

Предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу и, если одна из сторон не желает исполнять установленные обязательства, то такие вопросы решаются в судебном порядке и с виновного возможно получить компенсацию или иное решение в пользу истца.

Существует соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимости. Оно не является юридически подкрепленным. Оно всего лишь описывает волеизъявление о намерениях покупки. Стороны не берут на себя никаких обязательств по исполнению. Если сделка сорвется, соглашение не будет являться веским аргументом для суда.

Сделка по приобретению недвижимости обычно состоит из четырех этапов, которые помогают избежать рисков и споров между участниками. К ним относят:

  1. Составление договора о намерениях;
  2. Оформление основного договора купли-продажи;
  3. Оформление акта приема-передачи;
  4. Регистрация перехода прав в ЕГРН.

Предварительный договор о намерениях может быть нескольких видов:

  • Договор о намерениях купли-продажи без внесения задатка;
  • Договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса;
  • Предварительный договор о купле-продаже жилплощади.

Предварительный договор можно зарегистрировать в Росреестре по согласованию участников в качестве добровольного принятия такой обязанности.

Оптимально как для продавца, так и для покупателя, составлять договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса. Он гарантирует не только совершение сделки в установленные сроки, но и подкреплен финансово.

Составление такого рода договоров распространено при купле-продаже коттеджей, участков земли, иных построек загородного типа, а также для покупки жилья с обременением или для ипотечного займа. Все потому, что для заключения таких сделок требуется длительный сбор документации и различных разрешений.

Содержание договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Согласно ГК РФ ст. 429, предварительный договор купли-продажи недвижимости или, другими словами, договор о намерениях, составляется в трех экземплярах, в свободной письменной форме. Договор может быть составлен участниками сделки самостоятельно или нотариально заверен.

Учитывая законодательство РФ, договор о намерениях купли-продажи недвижимости должен содержать основные условия сделки, детальное описание предмета договора, срок, способ и порядок оплаты и передачи недвижимости.

Учитывая особенности предварительного договора он должен содержать следующее:

  • Название документа, место и дата подписания;
  • Данные участников сделки, включая паспортные. Для юридических лиц — регистрационные документы. Для доверенных лиц — нотариально заверенная доверенность и паспорт;
  • Указание о намерении приобретения в будущем объекта недвижимости (предмета договора);
  • Указать все идентификационные данные предмета договора, а также его состояние и дефекты;
  • Дать ссылки на документы, которые подтверждают права владения продавцом данной недвижимостью;
  • Стоимость предмета договора, по которой продавец согласен продать объект недвижимости, а покупатель приобрести;
  • Порядок и способ расчета;
  • Размер аванса;
  • Присутствие/отсутствие у покупателя претензий по поводу жилья. Для этого пункта можно составить протокол разногласий в качестве приложения;
  • Срок подписания основного договора купли-продажи;
  • Права и обязанности участников сделки;
  • Ответственность сторон;
  • Срок действия предварительного договора;
  • Иные условия;
  • Дата, подпись, расшифровка.

Предмет договора

К существенным условиям любой имущественной сделки относят предмет договора. Учитывая ст. 554 ГК РФ, предметом договора недвижимости может быть любой объект — квартира, дом, дача, коттедж и т.д. Главным аспектом этого пункта договора являются идентификационные данные оговариваемого предмета, которые позволяют определить продаваемый объект и отличить его от других.

К основным характеристикам предмета договора относят:

  • Адрес;
  • Границы (если сделка касается земельных участков);
  • Назначение;
  • Общая площадь;
  • Этаж;
  • Количество комнат;
  • Кадастровый номер;
  • План объекта;
  • Особенности и дефекты и т.д.

Цена договора

Цена также является существенным условием договора о намерениях купли-продажи недвижимости. Это положение регулируется в соответствии с ст. 424 ГК РФ и ст. 555 ГК РФ. Это условие обязательно для занесения в договор, без права изменения в основном договоре.

Стоимость предмета договора устанавливается посредством анализа и сравнения цен на рынке недвижимости похожих объектов. В этом же пункте стороны указывают сроки, порядок и валюту.

Стоимость предмета договора о намерениях купли-продажи недвижимости может определяться как:

Договор купли-продажи недвижимости в 2020 году - образец о намерениях, расторжение после регистрации

Права и обязанности сторон

В договор о намерении следует включить права и обязанности участников по исполнению условий данного договора и за нарушение которых они могут быть привлечены к правовой ответственности.

Главное обязательство обеих сторон по договору о намерениях — заключить в будущем основной договор о купле-продаже недвижимости, согласно условиям, предусмотренным этим договором. Этот документ дает право любой из сторон требовать заключения основного договора.

Если один из участников данного договора уклоняется от заключения основного, то второй участник имеет основание обратиться в суд с иском о принуждении к заключению и потребовать возмещение понесенных трат из-за несвоевременного оформления окончательного договора.

Согласно договору о намерениях купли-продажи недвижимости продавец должен:

  • Оформить в срок основной договор купли-продажи с покупателем, указанный настоящим договором;
  • Обязан заключить договор согласно указанным условиям в настоящем договоре;
  • Составить проект основного договора купли-продажи и направить покупателю для рассмотрения;
  • Если был составлен протокол согласования разногласий по настоящему договору, то оповестить покупателя не позднее 10-ти дней о его одобрении/отклонении.

Покупатель обязан:

  • Оформить в срок основной договор купли-продажи с продавцом, указанный настоящим договором;
  • Обязан заключить договор согласно указанным условиям в настоящем договоре;
  • Оповестить об одобрении/отклонении проекта договора купли-продажи или предъявить протокол разногласий не позднее 10 рабочих дней.

Право обеих сторон заключается в возможности отказа от оформления основного договора купли-продажи, если нарушены существенные условия основного договора, оговоренные в предварительном. Это регламентируется ГК РФ главой 29.

У любой стороны сделки есть право расторжения настоящего договора или отказ от заключения основного по следующим причинам:

  • В связи с обстоятельствами, прописанными в договоре, если они предполагают расторжение по инициативе одного из участников;
  • По согласованию обеих сторон;
  • По решению суда в случае нарушения условий, указанных в п. 2 ст. 450 ГК;
  • При существенном изменении цен и/или условий, сопряженных с заключением договора.

Также следует прописать ответственность сторон за нарушение прав и обязанностей. Ответственность может предполагать штраф, неустойку, компенсацию и т.д. Указать, что уплата указанных штрафных санкций не освобождает от выполнения условий договора. Оспорить такое положение любая из сторон может в судебном порядке.

Сроки реализации намерений сторон

Для данного вида договора срок не является существенным условием. Его возможно указать для установления четкого срока заключения основного договора купли-продажи по согласованию участников.

Если срок не оговорен и не указан, то предполагается, что основной договор должен быть заключен в течение года с момента оформления договора о намерениях.

Дополнительные условия

Дополнительные условия в договор о намерениях стороны сделки могут занести по согласованию. Они могут быть следующие:

  • Стороны подтверждают, что нет иных соглашений или устных договоренностей и сделка будет совершаться с учетом описанных здесь условий;
  • Стороны признают, что если в связи с изменениями в законодательстве какой-то пункт из договора становится недействительным, то они вправе его пересмотреть или исключить, так как все остальные остаются действительными;
  • Иные условия по согласованию сторон, которые помогут при заключении сделки.

Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Определенной установленной законодательством формы договора о намерениях купли-продажи недвижимости не существует. Но, если его грамотно оформить, то это поможет, в случае разногласий и споров, избежать судебных разбирательств (или же позволит требовать через суд их разрешения).

Нужно ли заверять у нотариуса?

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости, согласно действующему законодательству, необязательно заверять в нотариальных конторах. Чтобы составленный предварительный договор считался действительным достаточно подписей сторон.

Исходя из юридической практики, лучшим решением будет обратиться к нотариусу при планировании какой-либо имущественной сделки. Это преследует цели:

  • Исключить ошибки при составлении;
  • Проверить документы второй стороны на подлинность;
  • Обнаружить действия второй стороны, которые противоречат закону;
  • Разъяснить каждый пункт и его особенности.

Для составления договора о намерениях, как самостоятельно, так и у нотариуса понадобятся следующие документы:

  • Паспорта участников сделки;
  • Подтверждение права владения недвижимостью продавца;
  • Кадастровый паспорт на недвижимость;
  • Техпаспорт и план объекта;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Выписка из домовой книги;
  • Если предполагается продавать имущество, находящееся в общей или долевой собственности, то потребуется разрешение всех собственников на совершение сделки.

Договор о намерениях, который был заверен у нотариуса, будет легче использовать при возникновении споров и разногласий в судебном порядке. Стоимость нотариальных услуг по составлению и заверению такого рода договоров — около 2 000 рублей.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/dogovor-o-namereniyax-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-obrazec.html

Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости — образец этого документа, грамотно составленный с юридической точки зрения, в условиях отсутствия достаточного правового регулирования указанной процедуры поможет избежать ошибок в процессе совершения сделки такого рода. Кроме того, он позволит сторонам избежать дополнительных расходов. О составлении такого договора и пойдет речь в нашей статье.

  • Предварительный договор купли-продажи недвижимости — правовое регулирование
  • Содержание договора намерения купли-продажи недвижимости, образец
  • О расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости — правовое регулирование

Законодательство не определяет понятия «предварительный договор» или «договор о намерениях», что порождает правовые коллизии на практике в связи с тем, что договаривающиеся стороны часто совершают письменные сделки, поименованные именно так.

Некоторую ясность в этот вопрос в части предварительных договоров купли-продажи недвижимости внес Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 11.07.2011 № 54. В частности, п.

8 указанного постановления определяет, что при рассмотрении соответствующих споров в судах последним надлежит рассматривать такие договоры, как договоры купли-продажи будущей (той, что будет создана или приобретена в будущем) недвижимости, содержащие условие о предоплате.

Соответственно, к предварительному договору о продаже недвижимости применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса при наличии условия, подпадающего под действие ст. 487 о предварительной оплате.

Читайте также:  Заявление на алименты в твердой денежной сумме в 2020 году - на ребенка, образец, оформление

Содержание договора намерения купли-продажи недвижимости, образец

В силу указанных выше норм и особенностей сделки в договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества обязательно включаются следующие условия:

  • дата составления и подписания документа (могут быть и разными, что также должно отражаться в документе);
  • данные сторон, в т. ч. данные удостоверения личности, указание места жительства, даты рождения, наименования либо Ф. И. О. (в зависимости от категории каждой стороны);
  • указание на намерение в будущем совершить сделку по покупке-продаже недвижимого объекта (заключить соответствующий договор);
  • подробное описание предмета договора и будущей сделки (адресные данные, данные кадастрового учета, технические данные и т. п.);
  • описание правоустанавливающих документов, подтверждающих правомочия стороны, в будущем выступающей продавцом;
  • цена сделки (стоимость объекта);
  • сроки подписания непосредственного договора купли-продажи;
  • порядок расчетов по договору (сроки внесения задатка, иных денежных сумм, способ их передачи) и иные условия по усмотрению сторон.
  1. Образец предварительного договора такого рода для получения наглядного представления о его содержании вы можете скачать на нашем сайте.
  2. Договор купли-продажи недвижимости в 2020 году - образец о намерениях, расторжение после регистрации
  3. Скачать образец

О расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости

К расторжению предварительного договора применимы общие нормы Гражданского кодекса, закрепленные в главе 29. Таким образом, он может быть расторгнут:

  • в связи с обстоятельствами, указанными в договоре, если они допускают расторжение по инициативе одной из сторон;
  • по обоюдному согласию в любых случаях;
  • по решению суда в случае нарушения условий, указанных в п. 2 ст. 450 ГК (нарушение существенных условий и иных случаях, указанных в нормативном акте либо самом договоре);
  • при существенном изменении условий, в которых находились стороны в момент заключения договора (при отсутствии договоренностей также потребуется судебное решение).

На практике оснований для расторжения подобных договоров может быть множество — от значительного изменения цен на рынке недвижимости в период между заключением предварительного договора и моментом подписания основного до банальной финансовой несостоятельности будущего покупателя.

Как видите, к договору предварительной купли-продажи недвижимости применимы общие нормы купли-продажи с обязательным указанием условия о предварительной оплате. Расторжение его происходит по общим правилам и основаниям, указанным в главе 29 ГК.

Если у вас остались нерешенные вопросы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: https://nalog-nalog.ru/dogovory/obrazec_dogovora_o_namereniyah_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Соглашение о расторжении предварительного договора купли продажи в 2020 году

Договор купли-продажи недвижимости в 2020 году - образец о намерениях, расторжение после регистрации

Случается, что купить недвижимость сразу не получается, но продавец и покупатель приходят к решению заключить сделку в недалеком будущем. Например, у покупателя не хватает денег, но он предполагает их получить. Или банк изучает возможность выдать кредит на покупку выбранного объекта. Чтобы никто не передумал, заключается предварительный договор. Обязательно в письменной форме. Устное соглашение недействительно, то есть, не порождает ни юридических прав, ни юридических обязанностей.

В документе предусматривается, что продавец обязуется продать недвижимость именно данному покупателю. А тот, в свою очередь, гарантирует, что приобретет объект по оговоренной цене.

С той минуты, как стороны подпишут предварительный контракт, у них появляются взаимные обязательства. Теперь отказаться от продажи без веских причин нельзя.

Можно ли расторгнуть по закону

Желание разорвать отношения часто возникает, когда другая сторона начинает уклоняться от купли или продажи. Время для некоторых – решающий фактор. Покупатели первичного жилья начинают искать новые варианты, когда строительство затягивается.

Российское частное право позволяет расторгнуть предварительно заключенную письменную сделку о купле-продаже жилья, земли и т.п., но только в специально оговоренных случаях.

Это возможно, если:

  1. участники сделки добровольно договорятся мирно разойтись. На этом взаимные права и обязанности завершаются;
  2. это включено в условия контракта.
  • При наступлении обстоятельств, которые оговорены как условия для одностороннего прекращения правоотношений, уполномоченная сторона подает заявку.
  • Когда добровольно расстаться не удается, то заинтересованная сторона должна обратиться за судебной защитой своих интересов.
  • Поворот сделки возможен только до того, как объект недвижимости передан, а денежная сумма уплачена в полном объёме.

Сама по себе регистрация купли-продажи в Росреестре не помешает расторгнуть соглашение, если кто-то не выполнит того, что обязан. Например, не уплатит полную стоимость покупки.

Условия расторжения

Без веских оснований аннулировать обязательства не выйдет. Суд пойдет навстречу истцу только в том случае, если обнаружит обстоятельства, указанные в статье 450 ГК Российской Федерации.

То есть, выяснится, что:

  1. контрагент допустил существенное нарушение предварительных договоренностей. Существенное – это лишившее другого участника значительной части ожидаемой выгоды.
  2. условия разрыва отношений включены в договор, или правило о расторжении договора предусматривается российскими законами.

Так, разойтись «по закону» можно в ситуации, описанной в 451 статье того же Кодекса. В ней говорится, что можно требовать прекращения договорных отношений, если обстоятельства изменились существенным образом.

Например, решение местной власти об отводе сельскохозяйственной земли под строительство признано противоречащим закону и отменено. Если человек намеревался возвести дом, ему не нужен участок, на котором можно только выращивать овощи. Если не получится договориться, придется судиться. Но суд наверняка защитит покупателя.

Важно: вступающие в договорные отношения не должны заранее предвидеть, что наступит ситуация, которая понизит привлекательность сделки.

Порядок расторжения сделки

Если контрагенты взаимно отказались от претензий, составляется соглашение. Его формат должен быть таким же, как у ранее заключенного предварительного договора. Либо это – простой письменный документ, либо – нотариально удостоверенный.

В ситуации, связанной с односторонним волеизъявлением, отказывающаяся сторона направляет другой письменное требование о расторжении договора.

При получении согласия алгоритм действий такой же, как описано ранее.

Если ответ отрицательный, или он не поступил в течение последующих 30 дней, придется написать исковое заявление и подать в суд, приложив пакет доказательств, подтверждающих притязания.

Если не соблюден установленный досудебный порядок, суд рассматривать иск не будет. Просто возвратит документы заявителю.

Если была внесена предоплата

Еще во время первоначальных переговоров необходимо побеспокоиться, чтобы четко оговорить в тексте договора размер, вид предоплаты и порядок расчетов. При заключении сделок с недвижимостью используются два вида предоплаты: аванс и задаток.

Задатком считается денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счет уплаты покупной цены (ст. 380 ГК). Юридическое назначение задатка – подтвердить факт возникновения договорных отношений, и гарантировать исполнение обязательств.

Если сделка сорвалась по вине участников, для виновника наступают неблагоприятные последствия.

Так, если не прав продавец, он обязан вернуть сумму, вдвое превышающую полученную. А недобросовестный покупатель наказывается тем, что полностью лишатся внесенного задатка.

Аванс же передается в счет предстоящих платежей, и если сделка не состоится, аванс просто возвращается покупателю.

Продавцы на рынке недвижимости часто лукавят, предлагая включить в контракт условие о внесении аванса.

При этом указывается, что если приобретатель не внесет к соответствующему сроку остаток суммы, то лишится аванса. Или заплат крупный штраф. А ответственность продающего собственника не оговаривается.

Надо внимательно читать всё, что дают подписать. И не соглашаться на подозрительные или кабальные условия.

Независимо от того, добровольно ли стороны расстались, или их к этому вынудил суд, если внесен задаток – виновный участник правоотношения несет неблагоприятные последствия. А если предоплата названа авансом – происходит возврат, и только.

Если предоплаты не было

После того как договор законным способом расторгнут, бывших покупателя и продавца больше ничего не связывает. Никто никому ничего не должен. Можно снова искать на рынке подходящий вариант.

Однако не стоит забывать, что в части пятой статьи 453 ГК предусмотрена возможность взыскания ущерба, причиненного существенным нарушением условий договора одной из сторон.

Если задействована ипотека

Иногда предварительный договор купли-продажи заключается, потому что покупателю нужно время на получение ипотеки. И, только когда кредит уже получен, выясняется, что у приобретаемой недвижимости имеются серьезные недостатки. Или ее вообще нельзя купить. Например, наложен арест.

Может быть и так, что предварительный контракт подписан, а банк вдруг отказался выдавать кредит.

Чтобы не оказаться в неприятном положении, к составлению предварительного контракта нужно отнестись с повышенной внимательностью.

Формулировки не должны допускать двойного толкования. Сроки исполнения денежных обязательств желательно указывать с большим запасом. И обязательно указать возможность расторжения сделки в случае неполучения кредита, а также если с приобретаемой недвижимостью окажется неладно. Желательно (хотя закон не обязывает) удостоверить договор у нотариуса.

Надо проверить документы, подтверждающее право собственности продавца и отсутствие обременений. А продавец может попросить у покупателя, например, выписку банка, из которой понятно, что деньги зарезервированы.

Покупателю целесообразно подать заявку на кредитование сразу в несколько финансовых организаций, и получить одобрение хотя бы пары из них. Если не подстраховаться заранее, можно оказаться в юридическом тупике, когда придется платить, ничего не получая взамен.

Как составить соглашение

При составлении такого документа указывается:

  1. наименование, дата составления;
  2. наименование сторон;
  3. предмет договора, то есть, какое предварительное соглашение расторгается, о чем оно. Оговаривается объект недвижимости, цена, порядок взаиморасчетов, ответственность.
  4. какие действия уже выполнены во исполнение договора;
  5. что решение сторон о расторжении сделки взаимно и добровольно;
  6. какие действия кто обязан осуществить, чтобы вернуть положение к первоначальному (отдать ключи, возвратить аванс и т.п.), какие штрафные санкции уплатить;
  7. ответственность за неисполнение соглашения;

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.doc

Соглашение скрепляется подписями участников.

Процедура оформления уведомления

Сторона, желающая расторгнуть предварительный контракт, направляет уведомление другому участнику сделки. Форма такого уведомления законодательством не предусмотрена. Поэтому оно составляется в произвольном виде. Главное – излагать ясно, конкретно и понятно. Избирается деловой стиль общения.

В документе указываются:

  1. название и дата;
  2. данные личности сторон, адреса, телефоны и иные реквизиты;
  3. реквизиты аннулируемого предварительного договора купли-продажи;
  4. нормы гражданского законодательства, на которых основаны требования;
  5. если требования заявляются из-за нарушения предварительных договоренностей, то описывается характер нарушений и обстоятельства совершения, а также доказательства, на которые ссылается инициатор.

В конце обязательна подпись.

Эти рекомендации носят общий характер. В практике не бывает одинаковых ситуаций. В каждом конкретном случае следует руководствоваться законом и здравым смыслом.

Не будет лишним в документах как можно подробнее описать ситуацию, а также наказание, которое повлекут за собой недобросовестные действия сторон.

Читайте также:  Трудовой договор с бухгалтером в 2020 году - образец, по совместительству, главным, срочный

Не стоит забывать о форс-мажоре. И о том, что события могут развиваться совсем не так, как мы надеемся.

Надежнее всего сразу обратиться к профессионалам.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости

Ниже приведен образец соглашения о расторжении предварительного договора который использован адвокатом своей в практической деятельности.

Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости

г. Новосибирск «21» августа 2018 г.

Источник: https://fomina-center.ru/soglashenie-o-rastorzhenii-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-v-2020-godu/

Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Соглашение о намерении заключить договор купли-продажи недвижимости является закреплением желания сторон сотрудничать друг с другом. Законодательно документ не предусмотрен, но стороны вправе заключить его в силу п. 2 ст. 421 ГК.

Следует различать понятия предварительного договора и договора о намерениях. Юридически это разные документы, влекущие определенные последствия в случае, когда достигнутые договоренности окажутся не исполнены.

Договор о намерениях и предварительный договор фиксируют желание заключить договор в будущем. Важно отличать первый документ от второго, поскольку только предварительный договор обязывает в соответствии с п.5 ст.429 ГК стороны совершить сделку. Соглашение о намерениях лишь подтверждает, что стороны достигли договоренности по какому-либо из этапов сделки.

Отличить предварительное соглашение можно по следующим особенностям:

  • содержит точные сведения об объекте недвижимости, который станет предметом основного договора (в соглашении о намерениях возможно указание только приблизительных данных);
  • имеет структуру, схожую с основным соглашением купли-продажи.

Следует заметить, что соглашение о намерениях может быть составлено по типу предварительного договора. Но для того, чтобы оно не было признано таковым, необходимо внести в текст фразу, что документ не является предварительным договором.

Также читайте:

Когда заключается договор о намерении купли-продажи?

Соглашение о намерениях удобно использовать при необходимости закрепить устные договоренности, но избежать финансовых потерь при отказе от сделки. Такой вариант применяется, когда переговоры о сделке ведутся продавцом сразу с несколькими возможными покупателями.

Хотя никаких последствий при расторжении такого договора не возникает, при обращении в суд он может стать доказательством того, что стороны вели переговоры.

Это важно в том случае, когда покупатель и продавец недвижимости взаимодействовали, но неожиданно одна из сторон прекратила процесс, при этом другая понесла убытки. При требовании об их возмещении в соответствии с п.3 ст. 434.

1 ГК соглашение о намерениях станет доказательством, что они участвовали в переговорах добровольно.

Как правильно составить договор?

Составляется документ в простой письменной форме в следующем порядке:

  • наименование документа;
  • дата составления и наименование населенного пункта, где он оформлен;
  • реквизиты сторон соглашения (юридическое лицо указывает наименование в соответствии с уставными документами и ФИО лица, уполномоченного заверять договор от имени организации, физическое лицо заполняет ФИО полностью, дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации);
  • предметом соглашения является желание выполнить условия, которые необходимы для заключения основного договора в отношении недвижимого объекта. Например, подготовить необходимую документацию;
  • документ может содержать также условия о порядке дальнейшего взаимодействия сторон: назначать встречи, определять порядок распределения расходов и т.д. Следует учитывать, что этот пункт не вправе содержать условия, которые будут ограничивать ответственность сторон за недобросовестные действия (п.5 ст.434.1 ГК);
  • договор о намерениях не является предварительным, поэтому в нем запрещено указывать требование о заключении основного договора сделки;
  • допустимо в соглашении установить условие, когда продавец обязуется, что в установленный период времени не станет предлагать недвижимый объект иным покупателям. Если такое условие установлено, то в рамках соглашения допустимо установить штраф за его нарушение;
  • реквизиты и подписи сторон.

Составляется документ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Договор о намерениях не требует нотариального заверения.

До введения в действие ст. 434.1 ГК документ носил околоправный характер, что лишало подписавших его стороны уверенности в совершении оговоренной сделки. Сегодня эта статья закрепила юридическое значение договора, что позволяет подтвердить в суде факт ведения переговоров и даже согласования сторонами существенных условий будущего договора сделки.

Образец бланка 2019 года

Скачать договор о намерениях купли-продажи недвижимости между юридическими лицами

Скачать договор о намерениях купли-продажи недвижимости между физическими лицами

Можно ли его расторгнуть?

Документ о намерении служит для предварительного закрепления договоренностей о будущей сделке, но оставляет за сторонами право от нее отказаться без каких-либо последствий. Это удобный инструмент для тех продавцов, кто ведет переговоры о продаже недвижимого объекта сразу с несколькими потенциальными покупателями.

Расторгнуть соглашение вправе любая из сторон. Юридически оно не налагает на продавца или покупателя обязанность заключить основной договор, поэтому не предусматривает последствий для того, кто стал инициатором расторжения.

Однако, документ, подписанный сторонами, может стать доказательством ведения переговоров по сделке. Если какая-либо из сторон при расторжении понесет убытки, то вправе в судебном порядке потребовать из возместить на основании п. 3 ст. 434.1 ГК.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/pokupka-kvartiry/dogovor-o-namerenijah-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-obrazec/

Договор купли-продажи недвижимости в 2020 году — образец о намерениях, расторжение после регистрации

Процесс купли-продажи недвижимости требует особого подхода, так как отличается от продажи движимого имущества большими требованиями и имеет ряд некоторых особенностей.

Соблюдение данных моментов строго необходимо с целью положительного завершения процесса.

Основные моменты

Сделки с недвижимостью отличаются своими особенностями. Это касается существенных условий, иных моментов, а также самой процедуры регистрации права собственности.

Дело в том, что новый собственник получает свои права на объект не с момента заключения договора, а с момента его государственной регистрации.

Договор купли-продажи также должен соответствовать основным требованиям. По общему правилу, существенное условие всего одно – предмет договора.

Отсутствие в тексте цены не может служить причиной признание сделки незаключенной или недействительной.

Существуют и иные требования к тексту договора и каждая ситуация может существенно отличаться. Это зависит, в первую очередь, от типа объекта, который подлежит регистрации.

Кроме того, договор обязательно должен быть заключен в письменной форме, однако его нотариальное удостоверение требуется лишь в ограниченных случаях.

Определения

Договор купли-продажи Это документ, который определяет особенности отношений продавца и покупателя относительно передачи объекта права собственности, их взаимные права и обязанности и иные условия, на которых объект подлежит передаче от одного лица другому
Недвижимость Тип собственности, который в силу своих особенностей не подлежит фактическому перемещению. Это может быть земельный участок и различные строения
Существенные условия сделки Условия, при отсутствии которых сделка не может считаться заключенной
Регистрация недвижимости Процесс установления нового собственника и его внесение в специальный реестр
Предварительный договор Сделка, в которой указываются условия договора, который будет заключен в будущем, а также намерение лиц на совершение такой сделки
Рассрочка Это условие, при котором оплата договора производится частями в пределах установленного предела времени
Расторжение договора Возвращение отношений сторон на уровень, который существовал до заключения договора

С какой целью создается

  • Договор купли-продажи необходим с целью регламентации взаимоотношений между сторонами, а также последующей его регистрации.
  • В соответствии с требованиями законодательства, договор купли продажи недвижимости считается заключенным с момента завершения процедуры регистрации и никак не раньше.
  • То есть фактически, новый собственник получает права, а также бремя содержания объекта только после проведения сделки в Росреестре или в МФЦ.

Законодатель требует государственной регистрации абсолютно всех сделок с недвижимостью.

Так, купля-продажа, дарение, рента и даже договора аренды (за исключением краткосрочных) должны пройти соответствующую процедуру.

Действующие нормативы

Регулирование правоотношений в сфере регистрации недвижимости производится на основании следующих правовых актов:

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) Основной правовой акт, цель которого – установление правовых основ договорных отношений, а также отношений относительно некоторых прав, в том числе по поводу недвижимости и её реализации
ФЗ «О регистрации недвижимости» Устанавливает процедуру перехода права собственности от одного лица другому, то есть определяет сам процесс регистрации купли-продажи
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) Определяет отношения, связанные с обременением объектов недвижимого имущества

Иные правовые акты, которые косвенным образом влияют на процедуру, также имеют важное значение и должны быть учтены, в зависимости от ситуации.

При возникновении спорных моментов можно порекомендовать изучить судебную практику, которая позволит лучше изучить ситуацию и определить перспективу разрешения конфликта.

Составление договора купли-продажи недвижимости

Договор о намерениях – это предварительный договор купли-продажи объекта. Он составляется тогда, когда стороны планируют заключить сделку в будущем и на данный момент решают закрепить факт документально и определить возможные условия и ограничения.

В договоре может быть указан аванс или задаток, который покупатель передал продавцу в качестве обеспечения исполнения сделки. Разница у данных понятий есть.

Так, если от исполнения договора откажется продавец, то задаток возвращается в двойном размере, а аванс – в одинарном. Бланк договора купли-продажи недвижимости можно скачать здесь.

Если отказывается покупатель, то задаток вовсе не подлежит возврату, как и в случае отказа продавца.

Существенные условия

Существенных условий по сделкам о купле-продаже недвижимости всего одно или два, в зависимости от ситуации:

Предмет договора, то есть данные, достаточные для идентификации передаваемого объекта собственности А именно его кадастровый номер, адрес, площадь и так далее
Указание на лиц Которые имеют права пользования данный объектом (если продаётся жилое строение)

В договоре необходимо указать полные реквизиты сторон сделки, то есть их паспортные данные или данные правоустанавливающих документов (если продавец или покупатель – юридическое лицо).

Указывается представитель и реквизиты доверенности, если договор подписывает доверенное лицо. Форма договора купли-продажи недвижимости всегда письменная.

Нотариальное удостоверение требуется только тогда, когда имеет место быть продаже доли в праве собственности на строение, в остальных случаях – это право, но не обязанность сторон сделки.

Регистрация соглашения в Росреестре

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре или в МФЦ. Если процедуру не провести, то переход права собственности не считается действительным, он фактически не будет осуществлён.

Регистрация производится в несколько этапов:

  1. Согласование условий сделки между сторонами.
  2. Сбор всей необходимой документации.
  3. Подписание текста договора.
  4. Подача документации в отделение Росреестра и фактическая регистрация сделки.
  5. Получение документации (заверенного экземпляра договора и выписки из ЕГРП).

Если продаётся доля, то будет обязательна дополнительная стадия перед фактической регистрацией – нотариальное заверение сделки.

Если договор заключался с рассрочкой платежа, стороны вправе включить в текст договора необходимость наложения обременения, которое в будущем снимается после исполнения обязательства в полной мере.

Читайте также:  Ходатайство на работника в 2020 году - образец, как написать, поощрение

Образец заполнения

Текст договора заполняется в простой письменной форме и обязательно содержит следующие сведения:

  1. Наименование документа, а также дата его заключения и название муниципального объекта, на территории которого он заключался.
  2. Реквизиты сторон сделки на основании документов, удостоверяющих их личности или правоустанавливающих документов.
  3. Предмет договора, то есть реквизиты продаваемого объекта собственности.
  4. Права и обязанности сторон, а также дополнительные обстоятельства, которые стороны посчитают нужный включить в текст.
  5. Подписи сторон сделки.

Правильно составленный договор передаётся для государственной регистрации и только после этого переход права собственности считается осуществлённым.

По поводу предварительного соглашения (о намерениях)

Стороны вправе заключить предварительное соглашение, которое зафиксирует обязательство заключения договора в будущем и его условия.

Такой документ может содержать условия об авансе или задатке, а также иные условия передачи объекта.

Срок действия соглашения

Договор, зарегистрированный должным образом, считается осуществлённым, поэтому понятие срока давности по отношению к нему не применяется.

Понятие срока действия может быть применено по отношению к предварительному договору, который содержит срок, в течение которого сделка между сторонами должна быть заключена.

Порядок нотариального оформления

Если стороны пришли к выводу о такой необходимости, или если данная процедура обязательна в данной ситуации (при продаже долей в строениях), договор подлежит нотариальному удостоверению.

Процесс проходит следующим образом. Стороны обращаются к нотариусу, который заверяет уже готовый документ или составляет новый, по желанию сторон.

Видео: расторжение договора купли продажи — неоплата

Далее документ передаётся в Росреестр для завершения процедуры перехода права собственности.

Процедура расторжения

Договор может быть расторгнут таким же способом, которым стороны его заключили. То есть для расторжения нотариальной сделки потребуется снова обратиться к нотариусу.

Если стороны не могут договориться о расторжении, сделать это можно будет только в судебном порядке.

Для этого подаётся исковое заявление, содержание которого указывает на необходимость расторжения по определённым причинам (нарушение условий договора или закона).

После получения судебного решения, сторона должна будет обратиться в Росреестр для переоформления права собственности.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в соответствии с имеющимися законодательными требованиями.

Если в нём будут отсутствовать существенные условия, Росреестр не проведёт сделку ни при каких обстоятельствах, а это означает невозможность перехода права собственности от предыдущего собственника к новому.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Что такое договор о намерениях купли-продажи недвижимости: образец, оформление, срок действия

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Что представляет собой документ?

Соглашение о намерениях – это письменный договор, который заключается между двумя или более сторонами и содержит в себе сведения о нюансах будущей сделки. Документ может составляться для закрепления любых договоренностей, в том числе при намерении совершить куплю-продажу недвижимости.

Юридическая сила соглашения

Гражданский кодекс не регламентирует понятие соглашения о намерениях, но и запрета на его заключение нет. В статье 429 ГК РФ речь идет лишь о предварительном договоре и правилах его заключения.

Письменный документ о намерениях имеет ограниченную юридическую силу. Если одна из сторон нарушит прописанные условия, то на основании данной бумаги не получится взыскать моральный ущерб или установить штрафные санкции. Но наличие такого письма позволит доказать, что отношения между сторонами действительно были, продавец и покупатель добровольно желали вступить в сделку.

Основные отличия двух документов:

  • Предварительный договор устанавливает обязанность заключить в указанные сроки основной ДКП.
  • Письмо о намерениях несет несколько иной смысл. Оно подписывается как гарант того, что недвижимость будет приобретена на условиях договоренности между сторонами.

В первом случае речь идет о необходимости подписать договор, а во втором о том, что помещение будет приобретено на тех условиях, о которых люди договорились.

Права и обязательства сторон

При составлении письма о намерениях следует уделить особое внимание указанию прав и обязанностей каждой из сторон участников будущей сделки по покупке и продаже недвижимого имущества.

Внимание! Соглашение может быть заключено только при обоюдном согласии продавца и покупателя, таким же образом его можно изменить или расторгнуть.

Продавец и покупатель должны:

  1. Заключить оговоренную сделку на указанных условиях.
  2. Придерживаться прописанных сроков, если они установлены.
  3. При наличии спорных моментов уведомить вторую сторону о возникшем разногласии.

Обе стороны имеют право отказаться от достигнутых соглашений, если второй участник нарушил условия сделки.

Соглашение о намерениях должно быть составлено письменно. Законодательно нет установленных норм и требований к его составлению, но это вовсе не означает, что бумага может быть написана в любом формате, без учета основных юридических нюансов.

При составлении бланка важно обратить внимание на условия, которые обязательно должны быть освещены в письме. Неправильный подход к написанию может стать поводом для признания бумаги ничтожной или недействительной.

Содержание и существенные условия

Соглашение рекомендуется составлять по следующей схеме:

  1. Название бланка.
  2. Место составления и дата заключения.
  3. Информация о продавце и покупателе – паспортные данные и адреса регистрации.
  4. Текст письма.
  5. Подписи сторон.

В документе следует прописать все существенные условия будущей сделки:

  1. Намерение одной стороны продать, а второй купить объект недвижимости.
  2. Стоимость жилплощади.
  3. Порядок расчета.
  4. Сроки внесения средств.
  5. Права и обязанности сторон.

Кроме основных условий в бланке могут предусматриваться и дополнительные нюансы при согласии на это обеих сторон.

Скачать образец бланка договора о намерениях купли-продажи недвижимости между юрлицами в России

Условия, которые нельзя внести в протокол

В соглашение о намерениях стороны не могут внести пункт об обязанности заключить основной договор купли-продажи в указанные сроки. Такой пункт превратит письмо в предварительный договор, а к нему по ГК РФ применяются особые требования.

Не стоит забывать и о том, что письменно изложенные обязательства не являются основанием для передачи прав собственности и не дают право истребования штрафных санкций с участника, который нарушил прописанные договоренности.

Сроки

Данный вид документа не обязует участников обязательно устанавливать четкие сроки выполнения прописанных условий, но и не запрещает этого. Продавец и покупатель могут договориться о конкретных датах окончания подготовительного этапа и срока перехода к заключению сделки.

Важно! Если никаких дат в письме не прописано, то считается, что он должен быть выполнен в течение года с момента его подписания.

При составлении соглашения необходимо придерживаться стандартных требований к написанию таких документов. Бланк заполняется в нескольких экземплярах — по количеству участвующих в купле-продаже сторон.

Юридическая значимость бумаге придается подписями сторон. Отсутствие даты составления и места подписания является основанием для признания документа ничтожным.

Необходимо ли заверение?

Нотариальное заверение письма о намерениях не является обязательным элементом. На этих расходах стороны легко могут сэкономить. Однако знающие люди рекомендуют перестраховаться и все же заверить соглашение у нотариуса. Это позволит:

  1. Избежать существенных ошибок при составлении бланка. Нотариус разъяснит, какие пункты лишние, неправильно сформулированы, а также что стоит обязательно добавить в бланк.
  2. Проверить документы на продаваемую недвижимость.
  3. Получить разъяснения по правовым аспектам заключаемого документа.

Отсутствие нотариальной подписи не является основанием для признания бумаги недействительной.

Нужна ли регистрация?

Росреестр заверяет лишь те документы, на основании которых право собственности переходит от одного человека к другому. В иных случаях участие организации не потребуется. Соглашение о намерениях не является бланком, который передает права владение другому лицу, а значит регистрировать его не нужно.

Срок действия соглашения о решении в дальнейшем заключить ДКП

Срок действия письма может быть прописан отдельным пунктом. Обычно его определяют в соответствии с тем, когда будут готовы документы и деньги для заключения основного договора купли-продажи. Рекомендуется не прописывать даты впритык, а оставлять небольшой зазор на форс-мажорные ситуации. К сожалению, не всегда удается выполнить обещанное в оговоренный период.

Участники могут и вовсе не прописывать никаких сроков, тогда соглашение будет действовать целый год. Однако такой подход не слишком удобен как для продавца, так и для покупателя.

Расторгнуть договор о намерениях можно несколькими способами:

  1. При достижении обоюдной договоренности.
  2. В одностороннем порядке при нарушении второй стороной существенных условий соглашения.
  3. В судебном порядке.

Основаниями для расторжения могут стать форс-мажорные ситуации, которые не позволяют перейти к заключению сделки или наличия у одной из сторон желание выйти их договоренностей.

Внимание! При достижении добровольного соглашения для прекращения действия ранее подписанного письма потребуется заключить новый документ, с указанием о прекращении сотрудничества.

Если добровольно решить ситуацию не получается, то следует обращаться в суд.

Судебная практика показывает, что соглашения о намерениях часто признают предварительными, за нарушение условий которых уже возможны последствия и ответственность. Это связано с тем, что между двумя формами договора слишком много общих черт и очень размытые границы.

Основные ошибки при заключении

При составлении письма о намерениях следует четко понимать, что этот документ не закрепляет за сторонами обязанности по передаче прав на объект недвижимости. Он только подтверждает, что стороны договорились об условиях сделки. Не прописав стоимость помещения, продавец может запросто изменить ее. При этом покупатель не сможет утверждать, что повышение цены является нарушением установленных условий.

Крайне важно досконально прописывать характеристики продаваемого объекта и адрес его расположения, чтобы не было причин интерпретировать данные превратно.

Гарантии и риски

Документ о намерениях не может гарантировать сторонам, что сделка состоится, а указанные условия останутся неизменными. Это письмо имеет довольно ограниченную юридическую силу, поэтому рассчитывать исключительно на его наличие не стоит.

Несмотря на шаткость юридического положения протокола, он предоставляет сторонам гарантии, что при заключении основного договора купли-продажи будут применяться письменно закрепленные условия сделки. Именно поэтому при составлении соглашения следует предусмотреть все нюансы будущей купли-продажи.

Соглашение о намерениях имеет свои плюсы, но при этом наделено немалыми минусами. При его составлении стороны должны понимать, что стопроцентных гарантий такой протокол обеспечить не может. Он может быть дополнительным документом к будущей сделке и к нему рекомендуется заключать еще и предварительный договор купли-продажи.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/dokumentatsiya/dogovor-o-namereniyah.html

Ссылка на основную публикацию